Co zawiera umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest umową dwustronnie zobowiązującą i powinna zawierać następujące zapisy:- przedmiot umowy czyli przyrzeczenie sprzedaży nieruchomości,
- opis nieruchomości,
- deklaracja przez sprzedającego stanu prawnego i istniejących obciążeń,
- termin, kiedy ma zostać zawarta umowa przyrzeczona,
- ustanowienie zadatku,
- zobowiązanie strony sprzedającej do doprowadzenia nieruchomości do określonego stanu, jeśli wymaga tego kupujący,
- w przypadku hipoteki: konieczność uzyskania zgody banku na spłatę hipoteki i przeniesienie własności na nabywcę
- dostarczenie zaświadczenia z urzędu gminy o braku zameldowania w przedmiotowym lokalu innych osób,
- konieczność uzyskania odpowiednich zgód, np. na użytkownie lokalu,
- w przypadku działki rolnej, konieczność uzyskania zgody organów właściwych według ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,
- inne zapisy, np. uporządkowanie kwestii związanych z mediami czy dojazdem do nieruchomości.
Zadatek a NIE zaliczka
Kluczowym zapisem umowy przedwstępnej jest ustanowienie zadatku, który mylony jest zwykle z zaliczką. Zarówno zadatek i zaliczka służą jako formy zabezpieczenia umowy i w przypadku jej wykonania, zostają zaliczone na poczet ceny. Tymczasem w przypadku, gdy umowa nie zostanie wykonana, zaliczka z definicji podlega zwrotowi. Zadatek zaś oznacza, że w sytuacji niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może odstąpić od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek. Gdy strona zadatek zapłaciła sama, może w takim przypadku żądać kwoty dwukrotnie wyższej.Może Cię zainteresuje: Jak upewnić się, że działka nie ma wad
Termin i zawarcie umowy przyrzeczonej
Strony umowy przedwstępnej muszą wyznaczyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli tak się nie stanie, to zgodnie z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego, umowa powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę, której przysługuje żądanie do jej zawarcia. Jeśli zaś uprawnienie takie przysługuje obu stronom, wtedy wiążący jest termin, który jedna ze stron wyznaczyła jako pierwsza. W przypadku, gdy od daty zawarcia umowy przedwstępnej upłynął rok, żadna ze stron nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.Gdy jedna ze stron będzie się uchylać od zawarcia umowy przyrzeczonej, do czego zobowiązała się w umowie przedwstępnej, druga strona ma prawo żądać naprawienia wynikłej z tego szkody. Przykładowo mogła ona już ponieść koszty wykonawców, wykończenia lokalu czy prowizji agenta nieruchomości. Swoboda umów zapewnia tu stronom indywidulane ustalenie warunków możliwej odpowiedzialności drugiej strony z tytułu uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Przedawnienie roszczeń z tytułu umowy następuje po upływie roku od dnia, określonego jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy żądanie zawarcia takiej umowy oddali sąd, roszczenia określone w umowie przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od uprawomocnienia tego orzeczenia.
Forma prawna umowy przedwstępnej
Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego gwarantuje ochronę prawną obu stronom. Pozwala między innymi dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia własności nieruchomości, jeśli jedna ze stron uchyla się od zwarcia umowy przyrzeczonej - wyrok sądu zastępuje wtedy oświadczenie woli tej strony. Prawo do dochodzenia od wykonawcy zawarcia umowy przyrzeczonej zapewnia umieszczenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.Przepisy Kodeksu cywilnego nie mówią, że dla ważności umowy przedwstępnej wymagana jest forma pisemna. Umowę można więc zawrzeć także ustnie, niestety może to spowodować problemy w udowodnieniu określonych ustaleń umowy zawartej w tej formie.
Mamy nadzieję, że artykuł okazał się przydatny, przyniósł odpowiedzi i rozwiał wątpliwości. Jeśli nadal masz pytania, skontaktuj się z nami, a postaramy się pomóc.
Zespół JOY
