- przewlekłość procedur planistycznych,
- przewaga lokalizacji inwestycji w drodze decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ
- niepewność procesu inwestycyjnego,
- niewystarczający współudział społeczny.
Co planowane zmiany oznaczają dla Ciebie?
Jeśli jesteś inwestorem lub zamierzasz budować dom, kluczowym dokumentem jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który może w pewnym stopniu ograniczać inwestycję na działce. Określa on sposób i warunki zagospodarowania terenu, nadaje funkcje terenom i wskazuje rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Jeśli obowiązuje na obszarze, na którym planowana jest inwestycja budowlana, jest podstawą do otrzymania pozwolenia na budowę.Gdy nie istnieje MPZP, wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, a jej wydanie odbywa się na wniosek strony. Warunki zabudowy opracowywane są w takiej sytuacji na podstawie już istniejącej zabudowy.
Dlatego warto zapoznać się z planami reformy przestrzennej – rzutują one bowiem na całość planowanej inwestycji, harmonogramy i możliwości realizacji określonych prac.
Jakich zmian można spodziewać się w planowaniu przestrzennym?
Za najważniejszą zmianę w obszarze geodezji i kartografii ustawodawca uważa wprowadzenie tzw. Rejestru Urbanistycznego. Docelowo ma to być zintegrowany system informatyczny, który będzie też bezpłatnym źródłem danych i informacji przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ma on zawierać:- decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym,
- dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych,
- raporty z konsultacji społecznych,
- rozstrzygnięcia organów nadzoru.
Może Cię zainteresować: Jak upewnić się, że działka nie ma wad?
Projekt nowelizacji obejmuje także:
- Plan ogólny jako nowe narzędzie planistyczne uchwalane obowiązkowo dla całej gminy w randze aktu prawa miejscowego. Ma być to dokument o krótkiej liście ustaleń, co pozwoli na jego sprawne procedowanie i przyjmowanie.
- Wprowadzenie nowego aktu planowania przestrzennego: Zintegrowanego Planu Inwestycji (ZPI). Procedura uchwalenia ZPI zawiera znaczącą rolę inwestora i mają je poprzedzać negocjacje z władzami gminy. Zobowiązania gminy i inwestora będą zaś gwarantowane umową.
- Zmiany w przepisach dotyczących wydawania warunków zabudowy, tzw. `wuzetek`, czyli przykładowo związanie treści tej decyzji z ustaleniami planu ogólnego.
- Zmiany w przepisach dotyczących procedury planistycznej obejmujące m.in. większy współudział społeczny oraz wprowadzenie prostszych procedur.
- Uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W kwestii kierunków polityki przestrzennej rolę tę przejmie strategia rozwoju gminy.
Warunki zabudowy ważne tylko trzy lata
Wygląda na to, że najgorętszą zmianą, budzącą wiele emocji, jest wydawanie warunków zabudowy ważnych trzy lata. Inwestorzy i przedsiębiorcy budowlani uważają, że zablokuje to możliwość zmiany uzyskanego wcześniej pozwolenia na budowę. Przyklaskuje zaś temu samorząd. Eksperci wskazują, że przepis ten wyeliminuje istnienie w obrocie prawnym w nieskończoność wielu niezrealizowanych decyzji o warunkach zabudowy dla tej samej nieruchomości. Polega to na tym, że nabywcy nieruchomości, przed przeniesieniem własności, występują o WZ, żeby rozpoznać jej potencjał. Później wydane decyzje są w większości przypadków niewykorzystywane. Stare warunki zabudowy nie mogą obowiązywać wiecznie, jako że są w wielu przypadkach podstawą roszczeń odszkodowawczych, które są z kolei nie zawsze zasadne. Zdarzało się już, że właściciel nieruchomości nie chce budować, ale próbował wymusić na gminie wypłatę odszkodowania. Dlatego między innymi samorządy nie chcą uchwalać miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla terenów, gdzie przewidują duże ryzyko takich roszczeń.Prawnicy wskazują na jeszcze jedną bardzo ważne zagadnienie powiązane z trzyletnim obowiązywaniem decyzji o warunkach zabudowy i następstwa takiej regulacji. Twierdzą, że złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę powinno zawieszać bieg trzyletniego terminu. Inaczej decyzja WZ mogłaby stracić ważność, gdyby ostateczna decyzja o udzieleniu pozwolenia na budowę została zaskarżona do sądu administracyjnego. Tam z kolei postępowanie przed obiema instancjami trwa przeważnie dłużej niż trzy lata. Gdy NSA uchyliłby decyzję o udzieleniu pozwolenia na budowę, to przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ administracji nie miałby podstaw do wydania decyzji, ponieważ nie obowiązywałaby już decyzja WZ. Dlatego, według ekspertów, zawieszenie powinno trwać aż do prawomocnego zakończenia postępowania sądowo-administracyjnego.
Mamy nadzieję, że artykuł okazał się przydatny, przyniósł odpowiedzi i rozwiał wątpliwości. Jeśli nadal masz pytania, skontaktuj się z nami, a postaramy się pomóc.
Zespół JOY
