Zaczynając obliczenia, najpierw należy oszacować, ile faktycznie kapitału mamy w danej nieruchomości zamrożonego. Jaka byłaby realna cena sprzedaży tej nieruchomości minus zobowiązania związane z nieruchomością, np. kredyt hipoteczny.
Następnie zastanówmy się co składa się na zysk netto wypracowywany przez ten kapitał:
Wartość pobieranego czynszu
Po stronie przychodów mamy wartość pobieranego czynszu, (ale UWAGA!) pomnożoną przez współczynnik obłożenia – przy najmie turystycznym przed pandemią wynosił zazwyczaj powyżej 75 proc., a obecnie jest poniżej 20 proc., przy najmie długoterminowym też to nie jest 100 proc. Na przykładzie bardzo atrakcyjnych i szybko zbywalnych mieszkań w stolicy taki współczynnik wynosił nawet 95 proc. Już nieco mniej atrakcyjne lokale miały go na poziomie 80 proc., traciły najemcę zazwyczaj przed wakacjami, a znajdowały kolejnego od września. Te wskaźniki znacząco się pogorszyły, wskutek pandemii Covid-19 dużo atrakcyjnych mieszkań z najmów krótkoterminowych trafiło na rynek długoterminowy windując podaż. Jednocześnie czynniki takie, jak powszechność pracy zdalnej, mniejsza ilość pracowników zagranicznych oraz gorsza sytuacja materialna wielu Polaków spowodowały znaczące obniżenie popytu. Wpłynęło to negatywnie na cenę oraz współczynnik obłożenia i pośrednio na zwrot z kapitału.Wzrost wartości kapitału
Po stronie przychodowej należy też umieścić wzrost wartości kapitału – tu bardzo sprzyja wyższej stopie zwrotu, finansowanie inwestycji niskooprocentowanym kredytem hipotecznym przy niskiej wpłacie własnej. W końcu zamroziliśmy tylko kapitał wpłaty własnej, a zyskujemy na wzroście całej wartości nieruchomości. Sami zamknęliśmy inwestycje mieszkaniowe, które w ujęciu cash to cash przyniosły dziesięciokrotne zwroty w okresie 8 lat, a procentowa roczna stopa zwrotu z kapitału wyniosła ponad 30 proc.! Bliżej o tym przykładzie napiszemy w osobnym artykule.Może Cię zainteresuje: Jak dobrze sprzedać nieruchomość?
Skalkuluj koszty
Przy szacowaniu przyszłych wzrostów wartości radzimy jednak być bardzo ostrożnym. Rynek nieruchomości w Polsce nadal ma potencjał wzrostowy, co nie oznacza, że nie będzie na tej drodze korekt. Warto ocenić, jak dana nieruchomość na takie rynkowe korekty będzie podatna. Unikalność i wyżej wspomniane cechy poszukiwane mogą `uodparniać` nieruchomość na rynkowe wahania, widać to wyraźnie w segmencie nieruchomości luksusowych. W szacowanym wzroście wartości należy uwzględnić inflację.Przy tym prostym z pozoru rachunku dużo ludzi popełnia błąd przy kalkulacji strony kosztowej, głównie w skutek pominięcia niektórych pozycji, a pozycji jest sporo, więc o pomyłkę nietrudno. Licząc koszty związane z daną nieruchomością pamiętajmy o: czynszu, funduszu remontowym, mediach, konserwacji lokalu, amortyzacji wyposażenia, ubezpieczeniu, podatku gruntowym, podatku dochodowym od najmu.
Wielu klientów po pełnym przeliczeniu kosztów jest bardzo negatywnie zaskoczonych stopą zwrotu, która w przypadku atrakcyjnych nieruchomości jest nadal dużo lepsza niż lokata bankowa (obecnie ok. 1 proc.), ale rzadko kiedy przekracza 2-3 proc. Zaskakująco mało! Jeśli do tego wszystkiego dodamy jeszcze swoją pracę i czas, który pochłania organizowanie wszelkiego rodzaju napraw, przypominanie o czynszu, upominanie najemców to możemy zasadność najmu poddać pod pełną wątpliwość.
Jeśli tak wyglądają liczby w Twoim przypadku, to może warto rozważyć sprzedaż.
Mamy nadzieję, że artykuł okazał się przydatny, przyniósł odpowiedzi i rozwiał wątpliwości. Jeśli nadal masz pytania, skontaktuj się z nami, a postaramy się pomóc.
Zespół JOY
