Czy i jak dobrze sprzedać nieruchomość?

Na blogu Joy Properties będziemy dzielić się doświadczeniami naszych agentów oraz klientów, dzięki czemu Wy, droga czytelniczko i drogi czytelniku, będziecie mieli szansę uniknąć potencjalnych problemów, szybciej podjąć dobrą decyzję, więcej czasu poświęcić na swoje pasje i zainteresowania, a mniej na żmudne analizy.

Tym razem skupimy się na sprzedaży nieruchomości. Bez względu, czy jest to mieszkanie, dom, działka lub segment, decyzja o sprzedaży może stanowić spore wyzwanie i przysporzyć nikomu do szczęścia niepotrzebnego stresu. Dlatego warto do tej decyzji podejść z rozwagą i poświęcić kilka minut na przeczytanie tego artykułu.

Co to znaczy "dobrze" sprzedać nieruchomość?

Według Joy Properties dobra sprzedaż nieruchomości to taka, która spełnia założone cele lub przynajmniej w satysfakcjonującym stopniu przybliża do ich realizacji. Ponadto dobra sprzedaż to taka, która odbywa się w dobrej atmosferze, jest dobrze przygotowana od strony formalnej i każda strona wychodzi od notariusza zadowolona i uśmiechnięta. Wiemy, że jest to jak najbardziej możliwe, ale do takiej dobrej sprzedaży trzeba się dobrze przygotować.

Formułowanie strategii sprzedaży

Może zacznijmy od prostej i dość ogólnej definicji strategii.
Strategia jest to realny plan dojścia z sytuacji obecnej do sytuacji pożądanej (do celu) w określonym czasie przy użyciu określonych zasobów. Brzmi dość akademicko, więc spróbujmy przejść od ogółu do szczegółu, przekładając przedstawioną definicję na sytuację sprzedaży nieruchomości. Formułując strategię sprzedaży uwzględniamy trzy podstawowe perspektywy. Zgodnie z zasadą planowanie wsteczne zawsze skuteczne także tutaj zacznijmy od definicji celu.

Cel nadrzędny sprzedających

Pierwsze pytanie, jakie powinniśmy sobie zadać przy sprzedaży mieszkania, domu czy działki to po co sprzedajemy? Co jest naszym celem nadrzędnym?
Najczęstszymi motywami sprzedaży nieruchomości są:

planowana przeprowadzka
spadek/darowizna
problemy z wynajmem

Przeprowadzka

Przeprowadzkę planujemy z różnych powodów, najczęściej jest to powiększenie rodziny, zmiana statusu materialnego, czy relokacja. Bez względu na powód staramy się możliwie zachęcać, aby traktować nieruchomość, w której się mieszka, jako konsumpcję. Nieruchomość to doskonała lokata kapitału, ale do luksusu łatwo się przyzwyczaić. Zaś nieruchomość, w której żyjemy oprócz wzrostu wartości, którego nie poczujemy dopóki jej nie sprzedamy, nie pracuje na nas. Czym bardziej jest luksusowa, tym bardziej drenuje nasz portfel. Czym większe koszty stałe i czym mniejsza renta z kapitału, tym bardziej jesteśmy uzależnieni od naszej pracy, czyli stajemy się niewolnikami naszej konsumpcji. Dlatego planując przeprowadzkę dobrze przeliczmy z jakimi obciążeniami stałymi będzie się ona wiązała. Dużo świeżo upieczonych rodziców powie, że chce zapewnić dziecku jak najlepsze warunki lokalowe. Warto jednak zadać sobie pytanie, co lepiej wpłynie na dziecko - dobra atmosfera w domu, poczucie bezpieczeństwa i finansowy margines pozwalający na rodzinne wakacje czy dodatkowy pokój? To są często bardzo trudne wybory i każdy sam musi sobie na nie odpowiedzieć. Z premedytacją wkładamy kij w mrowisko, aby wchodzenie w zwiększone zobowiązania finansowe traktować z najwyższą powagą i dokonać przede wszystkim rzetelnej symulacji przyszłych kosztów stałych, czyli takich, z których zrezygnować nie można.
Załóżmy, że mamy bezpieczny margines i nawet jeśli np. jedno z dwojga małżonków straci pracę to nowe lokum nie przysporzy finansowej czkawki. Jakimi zatem parametrami się kierować, aby maksymalizować korzyść z takiej przeprowadzki?

CHCĘ SPRZEDAĆ NIERUCHOMOŚĆ - zamawiam bezpłatną konsultację

Dom naszą przestrzenią

Sytuacja pandemiczna pokazała nam dobitnie, jak ważną przestrzenią w naszym życiu jest dom. Nie spędzamy w nim tylko wieczorów, ale całe dnie. Często musimy pracować, pomagać dziecku w nauce zdalnej, gotować, sprzątać i wykonywać całą masę innych obowiązków. Dlatego bardzo ważne jest, aby przestrzeń w której żyjemy była możliwie funkcjonalna, ale też dawała możliwości relaksu. Nawet w tej ciężkiej sytuacji lock down`ów i pracy zdalnej, dom nie może kojarzyć się z więzieniem. Z tego powodu tak bardzo w okresie pandemii zyskały mieszkania, domy i działki, które w jakiejś mierze przynoszą ulgę. Może to być balkon, taras, świetlista przestrzeń, zielony ogródek, a nawet widok z okna lub cisza. Zakup nieruchomości, która posiada choćby jeden z wymienionych elementów to zawsze bezpieczniejsza lokata kapitału. Rynek już wielokrotnie udowodnił, że nieruchomości typu premium są mniej podatne na wahania koniunktury. Wiadomym jest również, że nie każdego stać na nieruchomość premium, dlatego przy planowanej przeprowadzce szukajmy codziennej jakości życia w poszukiwanych nieruchomościach bez względu na segment cenowy. Wiemy przecież co nas denerwuje lub czego nam brakuje w mieszkaniu obecnie zamieszkiwanym. W pierwszym kroku zweryfikujmy więc dostępność i ceny nieruchomości, które nam te braki wyrównają.

Spadek lub darowizna

Jeśli otrzymaliśmy nieruchomość w wyniku spadku lub darowizny, a zadowalające warunki lokalowe mamy zapewnione to podstawowym pytaniem jest, czy zwrot z kapitału zamrożonego w owej nieruchomości przewyższa ewentualne alternatywne korzyści będące konsekwencją jego sprzedaży. W przypadku spadków i darowizn ważne jest czy jesteśmy w tzw. grupie zero, która jest zwolniona z podatku od spadków i darowizn czy też nie i podatek będzie należny. Może skorzystamy z wymienionych w ustawie wyjątków, ale tej tematyce poświęcimy osobny wątek. Dlatego na potrzeby tego artykułu możemy wątek nieruchomości pozyskanej w skutek spadku, darowizny czy w jakikolwiek inny sposób połączyć wcześniej zadanym pytaniem o zwrot z kapitału i ewentualne alternatywne korzyści.

Jeżeli np. nieruchomość to ziemia, której nie wynajmujemy to zwrot z zamrożonego w niej kapitału będzie się sprowadzał do wzrostu lub spadku jej wartości. Z premedytacją napisaliśmy spadku, gdyż błędnym myśleniem jest, że nieruchomości tylko zyskują na wartości, choć w ujęciu długoterminowym i makroekonomicznym jest to prawda. Nietrudno jednak wyobrazić sobie scenariusz powstania przykrego sąsiedztwa, głośnej trasy, szpecącego widok budynku, hałaśliwego zakładu itp., który negatywnie może wpłynąć na wartość danej działki. Decydując się zatrzymać nieruchomość, sprawdź dobrze miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz plany gminy odnośnie do tras i innych inwestycji, które mogą wpłynąć na wartość Twojej nieruchomości. Jeżeli większych ryzyk nie zauważasz, a okolica jest atrakcyjna ze względów rozwoju urbanistycznego, względów rekreacyjnych, inwestycyjnych to wartość ziemi powinna rosnąć. Jeśli tę działkę zamienimy na inną, bardziej atrakcyjną, a do tego kilka lat będzie pełniła funkcję rekreacyjno-wakacyjną dla Twojej rodziny to może warto taki ruch rozważyć. Rolni posiadacze ziemscy niechętni do sprzedaży ziemi zwykli mówić "jeść nie woła, niech leży" albo "sprzedaje się tylko raz". Mądrości ludowe na pozór zasadne, są jednak głównie wynikiem braku świadomości dotyczącej korzystania z uroków życia. Jeśli mamy to szczęście, że posiadamy ziemie to nie nie zamieniając jej w konsumpcję, ale na inną nieruchomość, możemy równie dobrze albo lepiej zabezpieczyć kapitał i przy tym czerpać inne korzyści, np. turystyczne z nowej nieruchomości.