Opis konkretnego przypadku
Mieszkanie 58,5 m kw. 3 pokoje przy ul. Jaworzyńskiej, okolica Pl. Zbawiciela, WarszawaRok zakupu: 2012
Cena zakupu: 460 000 zł
Wpłata własna: 0 zł – wtedy była możliwość wzięcia kredytu na 110 proc. wartości nieruchomości bez wpłaty własnej, ponadto kredyt był tani w walucie euro – obecnie kredyty złotowe są też udzielane na bardzo atrakcyjnych warunkach, ale o braku wpłaty własnej możemy zapomnieć.
Kwota kredytu: 506 000 zł (kredyt był zaciągany w euro, ale dla uproszczenia trzymajmy się złotego)
Rata kredytu: 1600 – 2000 zł, średnio 1800 zł
Czynsz: 600 zł miesięcznie
Opłaty za media: 300 zł miesięcznie
Gotówka wydana na renowację: 60 000 zł + 10 proc. wartości z kredytu, czyli na remont w sumie poszło ok. 110 000 zł, ale gotówki tylko 60 000 zł
2014 – wyprowadzka właścicieli
2015-2020 – wynajem mieszkania w cenie 3600-4250 zł miesięcznie, średnio 4000 zł
2020 – problemy na rynku najmu spowodowane sytuacją pandemiczną, ryzyko znaczącej obniżki czynszu i szybka decyzja o sprzedaży
Cena sprzedaży: 925 000 zł
Kwota kredytu do spłaty: 440 000 zł – tu niedoświadczonych w kredytowaniu nieruchomości warto uświadomić, że w pierwszym rzędzie spłacamy głównie odsetki, dlatego przez 8 lat spłacania kwota kapitału do spłaty zmniejszyła się nieznacznie.
Kapitał po zamknięciu transakcji: 485 000 zł
Średnia roczna stopa zwrotu: 30 proc. - nie licząc zysków z najmu!
Lokując 60 000 zł na 8 lat na hipotetycznej lokacie, która gwarantowałaby zwrot w wysokości 30 proc. rocznie, po 8 latach mielibyśmy na koncie 489 000 zł. Tę kwotę należałoby niestety pomniejszyć o ok. 80 000 zł tzw. podatku Belki od zysków kapitałowych, a w przypadku nieruchomości sprzedanej po upływie 5 lat od zakupu nie płacimy podatku dochodowego.
No dobrze, wszystko pięknie. Teraz każdy sobie myśli, jak powtórzyć ten sukces z przedstawionego przypadku dlatego przejdźmy przez dźwignie, które ten sukces umożliwiły.
Niska cena zakupu
Niestety nie posiadamy zdjęć mieszkania z czasów jego zakupu, ale było to typowe mieszkanie "po dziadku". Wszędzie było pełno boazerii, w kuchni i łazience nic nie nadawało się do użytku. Mieszkanie nadawało się do kapitalnego remontu. Mieszkanie było na 4 i pół piętrze bez windy – mocno to ograniczało grupę zainteresowanych zakupem i umożliwiało lepsze negocjacje. Poprzedni kupujący wstrzymał sprzedaż na 2-3 miesiące, po czym nie dostał kredytu, więc sprzedający byli już mocno zniecierpliwieni i gotowi do obniżki.Wysoki potencjał
Na wysoki potencjał inwestycyjny tej nieruchomości sprowadzały się następujące czynniki:- Lokalizacja – życie miejskie. Genialna, wybitna, absolutnie cicha uliczka Jaworzyńska, na tyłach Teatru Współczesnego. Wejście do budynku oddalone dosłownie o ok. 200 m od tętniącego życiem, bardzo modnego Placu Zbawiciela z wieloma restauracjami, kultową kawiarnią Cafe Karma, Charlotte czy słynnym Planem B. Przyjemnym spacerem prestiżową ul. Mokotowską w 10 minut jesteśmy na placu Trzech Krzyży.
- Logistyka - do wejścia do stacji metra Politechnika dzieliło 50 m. Do tego cała masa autobusów i tramwajów oraz bliskość Trasy Łazienkowskiej i Waryńskiego czyni tą lokalizację idealnym punktem pod kątem logistycznym. Nawet dojazd do słynnego warszawskiego Mordoru, czyli wiecznie zakorkowanej dzielnicy biurowej nie zajmował dłużej niż 10 minut samochodem, gdyż prawie zawsze z Jaworzyńskiej jechało się w przeciwną stronę do korków.
- Zieleń i rekreacja – spacerem do zielonych płuc warszawy dosłownie 5 minut. Łazienki, Park Ujazdowski, Agrykola… a do Pól Mokotowskich 2 minuty.
- Prężnie działająca wspólnota i plany remontowe. Po rozmowie z prezesem wspólnoty mieszkaniowej było wiadomo, jakie są plany w temacie remontu elewacji, klatki schodowej, wymiany pionów oraz budowy windy (ta ostatnia do sprzedaży nie pojawiła się, ale plany przez te lata zostały mocno skonkretyzowane i środki zabezpieczone).
- Podziemny parking. Częstą zmorą mieszkania w kamienicy są poważne problemy z parkingiem, nie w przypadku tego mieszkania. Ok. 30m od klatki schodowej jest wejście do podziemnego parkingu umieszczonego nad stacją metra Politechnika, gdzie za opłatą można komfortowo i bezpiecznie parkować samochód.
Funkcjonalny rozkład
Mieszkanie przy niedużym metrażu 58,5 mkw ma trzy funkcjonalne pokoje, a przechodni salon w tym przypadku w ogóle nie przeszkadza. Nawet zmniejsza straty powierzchni na korytarze, która sprowadza się do wygodnego i przestronnego hallu. Pokój najbliższy wejścia może stanowić wygodny gabinet, w korytarzu i sypialni są miejsca na szafy wnękowe.Światło i ekspozycja
Mieszkanie ma orientacje południową tzn. okna z salonu oraz sypialni wychodzą na południe, na cichą uliczkę Jaworzyńską. Dzięki położeniu mieszkania na ostatnim piętrze widok z okien i balkonu roztacza się na dachy okolicznych kamienic, ale przede wszystkim dominuje niebo co w gęstej śródmiejskiej zabudowie nie występuje często. Okna gabinetu wychodzą na wschód i można z nich podziwiać odrestaurowaną przepiękną kamienicę przy ul. Mokotowskiej 8.Wisienką na torcie w kontekście doświetlenia mieszkania są nieduże okna w hallu oraz w łazience, które wychodzą na małą studnie. Dzięki temu, że jest to ostatnie piętro, pięknie rozjaśniają korytarz i łazienkę.
Dopasowanie odpowiedniego budżetu remontowo-wykończeniowego
Czy wkładanie w mieszkanie bez windy w starej nieodrestaurowanej kamienicy, w której część sąsiadów to niestety społeczny margines, kilku tysięcy per metr kwadratowy miałoby sens? Absolutnie nie. Budżet remontowy należy dobrać do miejsca i potencjału danej inwestycji, a realizując projekt należy myśleć o naszej grupie potencjalnie zainteresowanej. W tym przypadku ludziach młodych, cieszących się wielkomiejskim hipsterskim życiem. Pozostawienie przedwojennej podłogi oraz oryginalnej stolarki drzwiowej (które wcale nie były w dobrym stanie) okazało się strzałem w dziesiątkę. Głównie dzięki temu mieszkanie zachowało niepowtarzalny klimat.Lodówka SMEG i pozostały sprzęt AGD był kupiony z tzw. refurbishmentu czyli z partii, które np. ucierpiały w transporcie i zostały poddane lekkiej renowacji. Cena o połowę niższa niż sprzętu ze sklepu a efekt, szczególnie lodówki, która w cenie sklepowej dostępna jest za ok. 6500 zł podnoszący rangę mieszkania. Warto zainwestować w kilka przykuwających oko elementów i na nich nie oszczędzać. To one w oczach kupujących będą stanowiły definicje standardu danego lokalu.
Szafy i kuchnia w zabudowie były realizowane na zamówienie i lakierowane a nie okleinowane, blat kuchenny zamówiony został z litego drewna. Okucia zostały zamontowane najwyższej jakości. Tu nie było oszczędności – laminaty, tworzywa sztuczne i słabe okucia bardzo by obniżyły jakość wykończenia i nie pozwoliły wynająć ani sprzedać mieszkania klientom wymagającym.
Odpowiedni czas sprzedaży
Jak tylko pojawiły się pierwsze covidowe problemy z najmem i szybka analiza rynku wykazała, że cena najmu będzie niższa od pożądanej, a przy tym wysokie ceny mieszkań i niska podaż mieszkań w starych kamienicach od razu zapadła decyzja o szybkiej sprzedaży. Tak jak sugerujemy w innym artykule, nie radzimy sprzedawać, jeśli nie ma pomysłu na to co zrobić z pozyskaną gotówką.Tu pomysł jak najbardziej był i środki zostały reinwestowane w ziemię na Mazurach z dostępem do jeziora – z planami turystyczno-rekreacyjnymi.
Tak, jak pisaliśmy, jak sprzedać dobrze nieruchomość – w świetle zmian covidowych była to zmiana na nieruchomość, która potencjalnym odbiorcą daje ulgę. W tym przypadku, przestrzeń, zieleń i dostęp do jeziora to ruch, który już procentuje bo po 3 miesiącach od zakupu ziemi, ceny transakcyjne sąsiednich działek skoczyły już o 33 proc. do góry!
Pewnie część z Was zadaje sobie pytanie czy teraz jest odpowiedni moment na sprzedaż nieruchomości. Odpowiemy jak rasowy doradca biznesowy: to zależy. Zależy to głównie od tego jaka to jest nieruchomość, jakie ma walory, jakiego zwrotu z kapitału dostarcza, oraz czy na horyzoncie jest inwestycja, w której relokowane środki będą pracowały lepiej. Na zmianę nieruchomości na taką o większym potencjale wzrostowym zawsze jest dobry czas.
Użycie dźwigni kredytu hipotecznego
Ostatnim, ale bardzo istotnym elementem tej układanki było dobre użycie produktu, jakim jest kredyt hipoteczny. Dzięki wykorzystaniu go w maksymalny możliwy sposób ilość kapitału własnego zamrożonego w tej nieruchomości wynosiła tylko 60 000 zł. Dzięki zaś dźwigni kredytu na ostateczny zwrot pracowała cała wartość nieruchomości.Jak to z użyciem każdej dźwigni bywa, wiąże się ona z ryzykiem – biorąc kredyt warto wyliczyć orientacyjną ratę przy czarnych scenariuszach kursowych oraz ewentualnej podwyżce stóp procentowych. W naszej ocenie, rata kredytu przy minimalnej wpłacie własnej nie powinna przewyższać sumy opcjonalnych korzyści wynikających z wynajmu pomniejszonych o koszty utrzymania, podatkowe, czynszowe itp. Jeżeli uda nam się uzyskać taki kredyt, to ryzyko, że nieruchomość stanie się finansową kotwicą jest mocno ograniczone.
Jak widać sprawa jest dość złożona, ale jak najbardziej możliwa. Powodzenia!
Mamy nadzieję, że artykuł okazał się przydatny, przyniósł odpowiedzi i rozwiał wątpliwości. Jeśli nadal masz pytania, skontaktuj się z nami, a postaramy się pomóc.
Zespół Joy Properties
