Jak ograniczyć ryzyko inwestycji w nieruchomości?

Jeśli chcesz zainwestować w nieruchomości, pamiętaj o ocenie ryzyka. Jak każda inwestycja i ta może być obarczona pewnymi zagrożeniami. Jak zredukować ryzyko, czy można je całkowicie wyeliminować i jak nie wpaść w inwestycyjne pułapki?

Jakie rodzaje ryzyka związane są z rynkiem nieruchomości?

Lokowanie kapitału w nieruchomości narażone jest na różnego rodzaju ryzyka, zarówno zewnętrzne jak i wewnętrzne. Te pierwsze to ryzyko rynkowe i polityczne. W drugiej grupie znajdują się ryzyka wyceny, transakcyjne, płynności i związane z wynajmem.

Cykle koniunkturalne w gospodarce stwarzają ryzyko rynkowe. Inwestor może być narażony na straty, wynikające ze zmian cen nieruchomości, podwyższenia stawek podatkowych lub czynszu.
Kolejne czynniki ryzyka rynkowego to:

rosnące stopy procentowe,
wahania kursów walutowych,
niestabilny popyt
zwiększająca się konkurencja.

Uniknąć go nie możesz, natomiast są sposoby na jego minimalizację. Choć nie jest to dziś łatwe, warto poszukać mieszkania lub domu w okazyjnej cenie. Bardzo ważny jest tu aspekt jakości nieruchomości i zmiennych takich, jak:

rozkład pomieszczeń,
ekspozycja,
nasłonecznienie,
powierzchnie dodatkowe,
widok z okna

czyli wszystko to, co nazywamy JOY. Pomoże w tym dobry doradca ds. nieruchomości, znający rynek, mający wiedzę i kontakty. Jeśli tylko jest taka możliwość, należy kupować nieruchomości za gotówkę. W ten sposób unikasz ryzyka stopy procentowej. W przypadku finansowania lokalu kredytem, przy wzroście stóp procentowych jesteś narażony na większe raty i nakłady, a co za tym idzie, mniejszy zysk.

Ryzyko polityczne wiąże się z ustawodawstwem, nowelizacjami prawa budowlanego czy podatkowego i decyzjami administracyjnymi władz. Wybory i zmiana opcji rządzącej może też znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości. Należy pamiętać, że każda nieruchomość jest nierozerwalnie związana z lokalizacją, co oznacza, że może być przedmiotem wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu. Regulacje prawne zapewniają w takim przypadku wypłatę odszkodowania właścicielowi nieruchomości, nie zawsze jednak może ono odzwierciedlać jej wartość rynkową.

Może Cię zainteresuje: Jak policzyć zwrot z kapitały zamrożonego w nieruchomości?

Ryzyko wyceny

Nieruchomość, którą decydujesz się nabyć ma swoją wartość. Już na początku istnieje ryzyko, że będzie ona przeszacowana lub niedoszacowana. Praktyka pokazuje, że nie zawsze wycena domu czy mieszkania jest rzetelna. Tu warto skorzystać z pomocy doświadczonego rzeczoznawcy lub agenta ds. nieruchomości, któremu powierzasz poszukiwanie odpowiedniego lokalu. Jeśli kalkulujesz na własną rękę, coś może umknąć. Przykładowo, kupując mieszkanie na rynku wtórnym, ryzykujesz niedoszacowanie kosztów remontu, zwłaszcza, że może ono kryć szereg, niewidzialnych gołym okiem, niespodzianek. Z kolei w sytuacji, gdy sprzedający właśnie wyremontował lokal, nie wiesz, czy nie zrobił tego najtańszym kosztem i za miesiąc farba odpadnie ze ścian bądź pęknie rura w łazience. Tzw. gotowce inwestycyjne z rynku pierwotnego wydają się lepszym rozwiązaniem ze względu na ustalone standardy, gwarancję lub rękojmię. Tutaj warto także dokładnie przyjrzeć się i wybrać profesjonalną firmę przygotowującą takie lokale.

Ryzyko transakcyjne

Ryzyko transakcyjne występuje na etapie zawierania umowy między sprzedającym i kupującym. Każdemu zależy na płynnym i skutecznym przejęciu nieruchomości. Często zdarza się, że proces zakupy wydłuża się ze względu na niedopełnienie wymogów formalnych. Kosztem poważnego błędu może być nawet unieważnienie transakcji. Tutaj bezwzględnie powinieneś skorzystać z usług profesjonalnych doradców z biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które ma zaplecze w postaci obsługi prawnej.

Ryzyko płynności

Inwestując środki finansowe w nieruchomości, musisz pamiętać o wysokim progu wejścia w takie przedsięwzięcie. Płynność inwestycji zależy tu wartości lokalu i kwoty, którą chcesz wydać. Zwykle jest ona wysoka na początku, co powoduje niską płynność inwestycji. Jeśli zechcesz odzyskać gotówkę, musisz czasem poczekać miesiące lub lata, a to może skutkować stratą. Zakup lokalu na swój sposób wyjątkowego lub atrakcyjnej działki znacząco zwiększa płynność takiej inwestycji.

Ryzyko związane z wynajmem

Inwestujesz w mieszkanie na wynajem i zakładasz, że szybko znajdziesz najemców. Tu pojawia się ryzyko, że zajmie to więcej czasu, co przełoży się na mniejszy zysk. Dobrze zatem przeanalizuj lokalizację i otoczenie, a także właściwie określ profil najemcy. Gdy już masz chętnych na wynajem, dobrze zabezpiecz się przed potencjalnymi negatywnymi skutkami. Jak to zrobić?

Przygotuj odpowiednią umowę najmu.
Zweryfikuj dochody najemcy i jego sytuację zawodową.
Standardem jest kaucja pobrana przy podpisaniu umowy, a także szczegółowa inwentaryzacja stanu lokalu.
Jako właściciel, masz prawo sprawować nadzór.
Pamiętaj, że jesteś chroniony przez szereg narzędzi takich, jak kodeks cywilny czy najem okazjonalny.

Istnieje ryzyko, że lokal straci na wartości wskutek niewłaściwego użytkowania. Nie przewidzisz go, ale możesz ograniczyć. Odwiedzaj co jakiś czas mieszkanie, sprawdź stan techniczny i sytuację najemcy. Pamiętaj, że musisz to robić zgodnie z umową i regulacjami - termin wizyty powinieneś uzgodnić z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem. Przy zdawaniu mieszkania po wygaśnięciu umowy, warto dokładnie zweryfikować jego stan przy pomocy protokołu zdawczo-odbiorczego. Dlatego, licząc skrupulatnie stopę zwrotu, należy wziąć pod uwagę koszty utrzymania lokalu, np. 10 proc. kosztów całego wykończenia i wyposażenia rocznie.

Mamy nadzieję, że artykuł okazał się przydatny, przyniósł odpowiedzi i rozwiał wątpliwości. Jeśli nadal masz pytania, skontaktuj się z nami, a postaramy się pomóc.
Zespół Joy