Powierzchnia mieszkania i domu: jak prawidłowo ją obliczyć?

Definicja powierzchni użytkowej określona jest w Ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z nią powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych i szybów dźwigowych. Kondygnacja obejmuje również piwnice, garaże podziemne, sutereny i poddasza użytkowe. Klatki schodowe i szyby dźwigowe nie są wliczane do pomiarów.

Normy określające powierzchnię użytkową

Istnieją powszechne normy, stosowane do obliczenia powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego. Są to:

PN-70/B-02365
PN-ISO 9836:1997
PN-ISO 9836:2015-12

Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego nakazuje określanie powierzchni budynku według reguł polskiej normy dotyczącej obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. W załączniku do rozporządzenia znajdziesz informacja o stosowaniu najnowszej normy opublikowanej w języku polskim. Taką normą jest PN-ISO 9836:2015-12, która wycofała i zastąpiła w 2015 r. normę PN-ISO 9836:1997 `Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych`. Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne, jednak Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) rekomenduje takie postępowanie.

Ustawa o ochronie praw lokatorów vs powierzchnia użytkowa

Definicja powierzchni użytkowej znajduje się również w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2001 r. Zgodnie z tą definicją powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wszystkich pomieszczeń w lokalu oraz innych, które służą mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. Nieistotne jest ich przeznaczenie i sposób używania. Są to: pokoje, przedpokój, hol, korytarz, łazienka i spiżarnia. Do powierzchni użytkowej lokalu nie wliczasz tarasów, balkonów i loggii, szaf i schowków ściennych, piwnic, strychów, pralni, suszarni i miejsc na opał.

Zobacz także: Jak wybudować dom bez formalności

Jak dobrze obliczysz powierzchnię użytkową mieszkania

Wytyczne do obliczenia powierzchni użytkowej mieszkania określa rozporządzenie z 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego:

powierzchnia pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle od 2,20 m wliczasz do obliczeń w 100 proc.
o wysokości od 1,40 m do 2,20 m – w 50 proc.
o wysokości poniżej 1,40 m nie wliczasz w ogóle.

Zależnie od normy, powierzchnia będzie inna, jeśli np. stosując normę PN-ISO 9836:1997 deweloper wliczy balkon - różnica do 1,8 mkw.

Co zrobić ze skosami?

Obliczając powierzchnie przy skosach, wybierz normę PN-ISO 9836:1997. Powierzchnia wewnętrzna jako podstawa obliczenia ceny za mieszkanie czy dom jest uczciwa, jednak nabywca musi wiedzieć, że lokal traktowany jest tak, jakby nie było w nim ścian działowych. Inaczej ostateczna cena może być mniejsza o kilka procent.
Pomiaru zgodnego z normą PN-ISO 9836:1997 dokonujesz po otynkowaniu i na poziomie podłogi. Nie wliczasz wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw. Powierzchnia ze skośnym sufitem liczona jest w całości, jeśli ma poniżej 1,9, wliczana jest do powierzchni pomocniczej. Z kolei w normie PN-70/B-02365 powierzchnię równą lub większą od 2,20 m wlicza się w 100 proc. W umowach znajdują się zazwyczaj zapisy o dopuszczalnych rozbieżnościach, akceptowalna różnica to +/- 2 proc. Większe różnice mogą spowodować odstąpienie od umowy.

Powierzchnia wewnętrzna mieszkania – jak ją traktować?

Powierzchnia wewnętrzna mieszkania to powierzchnia po wewnętrznym obrysie ścian lokalu z tynkami bez ścian wewnętrznych i przegród. Doliczane są do niej antresole. Norma PN-ISO 9836:2015-12 dzieli powierzchnię użytkową na podstawową i pomocniczą. Norma PN-ISO 9836:1997 dolicza powierzchnie otwarte - należy wskazać nakryte i nienakryte. Według normy PN-70/B-02365 nie zalicza się balkonów, tarasów czy loggii. Na bazie PN-ISO 9836:2015-12 do powierzchni netto nie zalicza się powierzchni zajętych przez stałe przegrody budowlane oraz powierzchni przejść drzwiowych, otworów okiennych, wnęk i niszy w tych przegrodach.

Powierzchnia użytkowa domu – jak ją obliczysz?

Przy obliczaniu powierzchni użytkowej domu stosujesz te same normy, jak w przypadku mieszkań. W rozporządzeniu z 11 września 2020 r. dotyczącym zakresu i formy projektu budowlanego znajdują się też dodatkowe zapisy. Powierzchnię użytkową budynku pomniejszasz o powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych oraz ich przejść i otworów, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, logii, tarasów, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy. Z kolei powiększasz ją o antresole, ogrody zimowe, a także ścienne wbudowane szafy, garderoby i schowki.

Mamy nadzieję, że artykuł okazał się przydatny, przyniósł odpowiedzi i rozwiał wątpliwości. Jeśli nadal masz pytania, skontaktuj się z nami, a postaramy się pomóc.
Zespół JOY