+ DODAJ
NIERUCHOMOŚĆ

Jak wybudować dom bez formalności?

Dom bez formalności do maksymalnie 70 mkw. – umożliwiają to przepisy Polskiego Ładu, które weszły w życie. Co musisz wiedzieć zanim zabierzesz się za budowę?

W styczniu 2022 roku weszły w życie przepisy Polskiego Ładu, które umożliwiają postawienie domu o powierzchni do maksymalnie 70 mkw. bez pozwolenia na budowę.

Jakie kryteria musi spełniać dom budowany na zgłoszenie?

Dom budowany na zgłoszenie musi spełniać następujące kryteria:
  • nie może być większy niż 70 mkw.,
  • po obrysie działki powierzchnia użytkowa nie może przekroczyć 90 mkw.,
  • musi służyć własnym potrzebom mieszkaniowym,
  • projekt musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
  • realizacja budowy musi przebiegać według prawa.
O rozpoczęciu budowy należy powiadomić inspektorat budowlany oraz zatrudnić geodetę, który wyznaczy teren, a po zakończeniu prac przeprowadzi inwentaryzację geodezyjną. Budowa domu do 70 mkw. musi być zgodna z przepisami wykonawczymi do ustawy Prawo budowlane, zwłaszcza z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wiąże się to między innymi z zachowaniem odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej, gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie on wybudowany.

Konsekwencje nowych przepisów

Zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę domów do 70 mkw. może spowodować, że sąsiedzi nie będą mieli wpływu na oddziaływanie projektu na swoją nieruchomość i nie będą mogli zgłaszać wątpliwości. Według przepisów, organ administracji będzie zamieszczać, na okres od 30 do 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu, informacje o rozpoczętej budowie domu do 70 m2. To może nie wystarczyć, żeby właściciele sąsiadujących działek mogli dowiedzieć się o planowanej inwestycji. Może to wywołać większą liczbę sporów na etapie robót budowlanych, a co za tym idzie, wstrzymać budowę i znacznie zwiększyć jej koszty.

Z kolei brak kontroli zgłoszenia budowy domu do 70 mkw. oznacza, że organy administracji architektoniczno-budowlanej nie będą sprawdzać zgłoszenia pod kątem zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, wymaganiami ochrony środowiska oraz ustaleniami uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Może Cię zainteresuje: Działka rekreacyjna - co musisz wiedzieć przed zakupem?

Organ nie będzie także badał zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, m.in. techniczno-budowlanymi, oraz nie będzie sprawdzał kompletności ww. projektów. Ponadto zgłoszenie takie nie będzie weryfikowane pod kątem posiadania przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualności zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego.

Organ nie będzie mógł również wnieść sprzeciwu do zgłoszenia budowy dom 70 m2, wystąpić o uzupełnienie braków w dokumentach, ani zobowiązać w drodze decyzji do uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia.

Katastrofalna w skutkach może być rezygnacja z kierownika budowy, co znacznie obniża standardy bezpieczeństwa tak pracowników budowlanych, jak i użytkowników domu po zakończeniu budowy. 
Z kolei brak konieczności prowadzenia dziennika budowy dla domów do 70 mkw. pociąga za sobą konsekwencje w postaci braku możliwości rozpoznania problemów w przypadku nieprawidłowości wykonanych robót. Jeśli zostaną stwierdzone niezgodności wykonywania budynku z projektem, projektant pełniący nadzór autorski nie będzie mógł udokumentować swych uwag i wniosków.

Czy mały dom jest dobrą i tańszą alternatywą dla mieszkania?

Wielopokoleniowe domy odchodzą w Polsce do lamusa. Mniejsze rodziny, wzrost cen ziemi i materiałów budowlanych powodują, że budowane są małe domy. Czy na pewno są one tańsze w budowie i utrzymaniu?

Koszt budowy domu zwykle przeliczany jest na metr kwadratowy. Pamiętaj jednak, że cena zależy od:
  • powierzchni,
  • lokalizacji,
  • kształtu dachu,
  • złożoności bryły budynku,
  • jakości materiałów i technologii budowlanych,
  • standardu wykończenia,
  • systemu budowy.
Może zdarzyć się więc, że dom o mniejszej powierzchni będzie droższy od  większego budynku. Ceny są dziś tak zmienne, że nie da się w pełni określić, ile kosztuje budowa małego domu. Proporcjonalnie mniej kosztują prace ziemne, fundamenty, ściany nośne, ścianki działowe, strop, elewacja, dach i okna. Podobnie kształtują się ceny za komin, drzwi zewnętrzne, instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną lub system grzewczy. Robocizna może być teoretycznie tańsza, ze względu na krótszy czas prac – tu jednak dużo zależy od lokalizacji i dostępności ekipy budowalnej.

Jeśli chodzi o koszty eksploatacji, w przypadku małego niższe mogą być rachunki za ogrzewanie lub wodę. Zależą one od systemu grzewczego i wybranego źródła ciepła, ale też liczby użytkowników.

Niewątpliwą zaletą małego domu za miastem jest zwykle ogródek czy taras, pozwalający na relaks lub zabawę z dziećmi, jak również brak hałasu i widok z okna oraz kontakt z naturą.

Mamy nadzieję, że artykuł okazał się przydatny, przyniósł odpowiedzi i rozwiał wątpliwości. Jeśli nadal masz pytania, skontaktuj się z nami, a postaramy się pomóc.
Zespół JOY