Co zrobić, aby uzyskać warunki zabudowy na działce rolnej?

Rolnikiem jest ten, kto zgodnie z ustawą posiada nieruchomości rolne, o łącznej powierzchni do 300 ha. Poza tym, że posiada on gospodarstwo rolne, musi go uprawiać przez minimum 5 lat, a także posiadać kwalifikacje do jego prowadzenia. Po wybudowaniu domu jednorodzinnego ziemia rolna nie zmienia swojego statusu, ponieważ dom uważa się za obiekt niezbędny dla rolnika, aby mógł prowadzić gospodarstwo. Całość jest siedliskiem i w tej sytuacji nie odrolnia się gruntu.

Chcesz wybudować dom na działce rolnej, a nie jesteś rolnikiem

Już na początku, czyli przy zakupie działki rolnej do powierzchni 1ha, zgodnie z prawem, należy uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Wydawana jest ona w drodze decyzji administracyjnej i zwykle jest czystą formalnością. Nie będąc rolnikiem, nie możesz wybudować domu na gruncie rolnym, więc kolejnym krokiem jest proces odrolnienia działki.

Etapy przekształcania działki rolnej w budowlaną

Odrolnienie działki odbywa się w dwóch etapach:

Uchwalenie planu miejscowego lub zmiana przeznaczenia terenu w miejscowym planie lub w decyzji o warunkach zabudowy.
Uzyskanie decyzji o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Zmiana przeznaczenia gruntu następuje przez zmianę miejscowego planu lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Musisz złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przeznaczenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III na cele nierolnicze i nieleśne, wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, która następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Gmina lub miasto nie ma wyznaczonego terminu rozpatrzenia takiego wniosku, w ogóle nie ma obowiązku jego rozpatrywania. Nie stosuje się tu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jeśli wniosek zostanie uwzględniony, to może rozpocząć się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu, zgodnie z art. 27 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości nieruchomości, to przy zbyciu działki może zostać pobrana jednorazowa opłata planistyczna w wysokości max 30 proc. wzrostu wartości gruntu.

Brak planu zagospodarowania przestrzennego – decyzja o warunkach zabudowy

W sytuacji, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, musisz złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ). Wniosek o odrolnienie działki i inne dokumenty należy składać do urzędu gminy lub miasta, właściwego pod względem lokalizacji nieruchomości. Ustawa określa, jakich klas ziemi dotyczy odrolnienie – nie w każdym przypadku będzie potrzebne.

We wniosku o odrolnienie działki musisz zawrzeć:

dane identyfikacyjne wnioskodawcy: imię, nazwisko, adres,
dane dotyczące planowanej inwestycji: przeznaczenie terenu, planowane położenie obiektu,
charakterystykę inwestycji: m. in. zapotrzebowanie na media, sposób odprowadzania ścieków, unieszkodliwiania odpadów oraz planowany sposób ogrzewania.

Wniosek o odrolnienie działki może złożyć nie tylko jej właściciel, ale też użytkownik wieczysty lub potencjalny nabywca.

Może Cię zainteresuje: atrakcyjna działka w Bieszczadach

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta po uzgodnieniu z organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Opłata skarbowa za wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynosi 598 złotych.

Jakie warunki muszą być spełnione, aby wydano warunki zabudowy?

Warunki zapisane są w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i muszą być spełnione łącznie:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
teren ma dostęp do drogi publicznej,
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,
decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wyłączenie działki z gruntów rolnych

Niezależnie od tego, czy istnieje miejscowy plan zagospodarowania, istnieje potrzeba wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej. Musisz złożyć wniosek w Starostwie Powiatowym o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntu. Koszt odrolnienia działki zależy od pochodzenia, klasy i powierzchni wyłączanego terenu. Kwota ta zostaje pomniejszona o wartość działki, ustalaną według aktualnych cen rynkowych w danej miejscowości na dzień, w którym nieruchomość została wyłączona. Opłaty należy dokonać do 60 dni od daty uprawomocnienia się decyzji.

Musisz liczyć się też z dodatkowymi opłatami rocznymi w wysokości 10 proc. należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej:

trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – 10 lat;

czasowe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – okres wyłączenia, nie dłuższy niż 20 lat.

Jeśli grunty zostaną wyłączone wbrew przepisom prawa, urząd nakłada na wnioskodawcę karę w wysokości dwukrotnej należności. Jeśli zaś nieruchomość przeznaczona na cele nierolnicze lub nieleśne w MPZP została wyłączona z produkcji rolnej bez uzyskania decyzji, starosta wydaje ją z urzędu, podwyższając jednak wysokość należności o 10 proc.

Masz decyzję – kolejne kroki

Decyzja o warunkach zabudowy powinna zostać wydana w ciągu 60 dni od złożenia wniosku, gdy spełnił on wszystkie przesłanki. Jeśli zaś wymaga dodatkowych uzgodnień to możesz czekać nawet kilka miesięcy. Mając decyzję pozytywną, szukasz odpowiedniego projektu. Możesz też podzielić działkę na mniejsze, zlecając to zadanie geodecie. W przypadku decyzji odmownej, możesz jeszcze raz złożyć wniosek, po modyfikacji założeń, albo też odwołać się od decyzji.

Mamy nadzieję, że artykuł okazał się przydatny, przyniósł odpowiedzi i rozwiał wątpliwości. Jeśli nadal masz pytania, skontaktuj się z nami, a postaramy się pomóc.
Zespół JOY