Zmiana przepisów dla właścicieli działek – gminy wprowadzają plan ogólny!

Zmiana przepisów jest szczególnie istotna dla właścicieli działek, a także inwestorów i deweloperów planujących nowe inwestycje. W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym jest plan ogólny i dlaczego go wprowadzono, jakie niesie skutki praktyczne, oraz jak właściciele nieruchomości i inwestorzy mogą się przygotować na nowe realia. Przedstawiamy zarówno perspektywę prawną, jak i praktyczne rekomendacje działań, aby każdy zainteresowany mógł świadomie zadbać o swoje interesy.

Czym jest plan ogólny gminy i co zastępuje?

Plan ogólny gminy to nowy rodzaj dokumentu planistycznego obejmującego cały teren gminy. Został on wprowadzony wspomnianą nowelizacją ustawy z lipca 2023 r., a jego rola to uporządkowanie polityki przestrzennej na poziomie lokalnym. Plan ogólny zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – przy czym pełni podobną funkcję strategiczną, lecz ma wyższą rangę prawną, bo staje się aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że ustalenia planu ogólnego będą obowiązywać wprost mieszkańców i inwestorów, tak jak miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Kilka kluczowych różnic między planem ogólnym a wcześniejszym studium i planami miejscowymi:

• Akt prawa miejscowego: Plan ogólny ma moc powszechnie obowiązującą (uchwala go rada gminy w formie uchwały), podczas gdy studium było wewnętrzną wytyczną dla władz gminy. W efekcie decyzje administracyjne – np. decyzje WZ – muszą być zgodne z planem ogólnym, choć wcześniej musiały jedynie być zgodne ze studium. Również nowe miejscowe plany muszą być spójne z ustaleniami planu ogólnego.

• Zakres i forma: Plan ogólny wskazuje kategorie przeznaczenia terenów (strefy planistyczne) oraz parametry ich zagospodarowania w formie zbioru danych przestrzennych (plik GML) przeglądanych cyfrowo. To odróżnia go od studium opracowywanego w formie tekstu i map. Przeglądanie ustaleń planu ogólnego ma przypominać korzystanie z geoportalu – każdy zainteresowany będzie mógł sprawdzić informacje dla swojej działki online, bez wertowania setek stron dokumentów. Plan ogólny składa się z uchwały (aktu planu) oraz uzasadnienia z częścią tekstową i graficzną, ale całość informacji planistycznych prezentowana jest cyfrowo.

• Zgodność z planami miejscowymi: Wejście w życie planu ogólnego nie unieważnia dotychczasowych miejscowych planów – te nadal obowiązują, dopóki nie zostaną zmienione. Plan ogólny wyznacza jednak ramy dla przyszłych zmian: nowe plany miejscowe muszą być zgodne z ustaleniami planu ogólnego i realizować jego politykę przestrzenną. W praktyce gmina przy uchwalaniu planu ogólnego może przenieść wiele ustaleń aktualnych planów miejscowych (np. dotyczących przeznaczenia terenów i parametrów zabudowy) do nowego planu ogólnego. Mimo to, szczegółowe decyzje co do danego fragmentu terenu nadal będą zapadać na etapie planu miejscowego – plan ogólny jest bardziej ogólną „mapą drogową” rozwoju przestrzennego.

Podsumowując, plan ogólny pełni rolę pomostu między strategią a lokalnymi regulacjami. Z jednej strony zastępuje studium jako kompleksowa wizja zagospodarowania całej gminy, z drugiej – ma moc wiążącą dla decyzji administracyjnych i planów miejscowych, co czyni go realnym narzędziem wykonawczym polityki przestrzennej gminy.

Terminy i obowiązki gmin – do kiedy muszą powstać plany ogólne?

Ustawodawca nałożył na wszystkie gminy obowiązek uchwalenia planów ogólnych w ściśle określonym terminie. Pierwotnie graniczną datą był 1 stycznia 2026 r., jednak z uwagi na ogrom pracy i ryzyko opóźnień termin ten wydłużono o pół roku. Obecnie plany ogólne muszą wejść w życie najpóźniej do 1 lipca 2026 roku. Oznacza to, że dotychczasowe studia uwarunkowań zachowują ważność do 30 czerwca 2026 r., a po tej dacie stracą moc.

Dodatkowe sześć miesięcy ma dać samorządom czas na dokończenie procedur planistycznych bez groźby paraliżu inwestycyjnego. Gdyby bowiem studium wygasło, a plan ogólny nie został uchwalony na czas, gmina nie mogłaby uchwalać nowych miejscowych planów ani wydawać decyzji WZ – do momentu przyjęcia planu ogólnego. Taka sytuacja oznaczałaby wstrzymanie możliwości zabudowy na terenach bez planów miejscowych. Na szczęście zdecydowana większość gmin rozpoczęła już prace nad planami ogólnymi – według danych z początku 2025 r. około 75% gmin podjęło uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu. Mimo to istnieją obawy, czy wszystkie samorządy, zwłaszcza te z ograniczonym budżetem, zdążą uchwalić plan ogólny na czas. Procedura jest kosztowna i pracochłonna, dlatego rząd uruchomił programy wsparcia finansowego (m.in. ze środków KPO) na sfinansowanie sporządzenia planów.

Dobra wiadomość dla inwestorów jest taka, że do czasu uchwalenia planu ogólnego (jednak nie dłużej niż do 30 czerwca 2026 r.), gminy mogą nadal uchwalać miejscowe plany i wydawać decyzje WZ na dotychczasowych zasadach. Oznacza to, że w okresie przejściowym nic nie stoi na przeszkodzie, by uzyskać warunki zabudowy lub zmienić plan miejscowy według starych reguł – oczywiście jeśli gmina podejmie się takich działań. Warto jednak pamiętać, że od 2026 r. nastąpi już pełne przejście na nowy system planowania.

Przy okazji warto wspomnieć, że jednym z narzędzi walki z chaosem przestrzennym jest także ograniczenie ważności decyzji WZ. Zgodnie z nowymi przepisami każda nowa decyzja o warunkach zabudowy, która uprawomocni się po 1 stycznia 2026 r., będzie ważna tylko 5 lat (dotychczas WZ były bezterminowe). To dodatkowy impuls, by inwestycje realizować w przewidzianym czasie, a nie traktować WZ-ki jako środka zamrażania potencjału działki na wiele lat.

Co zawiera plan ogólny? – strefy, standardy i wskaźniki zabudowy

Plan ogólny gminy ma dość uproszczoną, lecz standardową strukturę treści dla każdej gminy. Ustawa wymaga, aby obligatoryjnie znalazły się w nim dwa elementy: strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Przyjrzyjmy się, co kryje się pod tymi pojęciami i jakie informacje właściciel działki lub inwestor znajdzie w planie ogólnym.

Strefy planistyczne – to wydzielone w planie obszary o określonych funkcjach. Każda strefa ma unikalny symbol (skrót z dwóch liter) i jest oznaczona na mapie planu ogólnego indywidualnym kolorem zgodnie z rozporządzeniem wykonawczym. Strefy zastępują dotychczasowe ogólne przeznaczenia z studium. Dla każdej strefy przypisane są profile funkcjonalne, czyli rodzaje dopuszczalnego przeznaczenia terenu w tej strefie (np. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna, usługi, przemysł itp.). Strefa wyznacza więc co generalnie może powstać na danym terenie.

Gminne standardy urbanistyczne – to z kolei zespół parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu obowiązujących w poszczególnych strefach. Ustawa przewiduje cztery kluczowe parametry, tzw. wskaźniki brzegowe zabudowy, których wartości maksymalne lub minimalne zostaną ustalone w planie ogólnym dla każdej strefy. Są to:

• Maksymalna powierzchnia zabudowy – czyli jaki procent powierzchni działki może być zabudowany budynkami (powierzchnia zabudowy).

• Maksymalna wysokość zabudowy – wyrażona w metrach lub kondygnacjach, określająca dopuszczalną wysokość budynków.

• Maksymalna nadziemna intensywność zabudowy – czyli współczynnik intensywności (PUM do powierzchni działki lub podobny wskaźnik określający łączną powierzchnię użytkową nadziemną względem wielkości działki).

• Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – procent powierzchni działki, który musi pozostać niezabudowany i zielony.

Te parametry wyznaczają ramy zabudowy – np. jak gęsto i jak wysoko można budować w danej strefie. Co ważne, przy uchwalaniu miejscowych planów oraz wydawaniu decyzji WZ nie będzie można ustalać parametrów sprzecznych z tymi standardami. Innymi słowy, plan miejscowy ani WZ nie pozwoli na wyższą zabudowę czy mniejszą powierzchnię zieleni niż określono to w planie ogólnym dla danej okolicy. Gminne standardy urbanistyczne staną się więc wiążącym ograniczeniem dla przyszłych inwestycji – dlatego warto znać ich wartości dla swojej działki już na etapie projektu planu ogólnego i ewentualnie zgłaszać do nich uwagi.

Poza strefami i standardami urbanistycznymi, plan ogólny może zawierać także inne ustalenia: m.in. gminne standardy infrastruktury społecznej (fakultatywnie). Chodzi tu o ewentualne normy dotyczące np. maksymalnej odległości nowej zabudowy mieszkaniowej od szkoły, przedszkola, przystanku komunikacji czy terenów zieleni publicznej. Jeśli dana gmina zdecyduje się ustalić takie standardy (np. że każde nowe osiedle musi mieć szkołę podstawową w promieniu 3 km), to w planie ogólnym znajdzie się informacja o tych wymaganiach. Będą one również wiążące dla wydawanych WZ i planów miejscowych.

Na etapie projektu planu ogólnego i po jego uchwaleniu właściciel działki łatwo sprawdzi ustalenia dla swojej nieruchomości. Po wpisaniu numeru działki do przeglądarki planistycznej (udostępnianej przez MRiT) będzie można odczytać, w jakiej strefie planistycznej leży działka (symbol i nazwa strefy), jakie profile funkcjonalne przewidziano (czyli jakie rodzaje zabudowy/ działalności są tam dopuszczalne), oraz jakie wartości mają kluczowe parametry zabudowy dla tego terenu. Ponadto plan pokaże, czy działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ) lub została objęta obszarem zabudowy śródmiejskiej (OZŚ) – o tych dwóch ważnych pojęciach za chwilę powiemy więcej. Jeśli gmina ustaliła standardy infrastruktury (jak wyżej), również będą one widoczne w danych planu.

Dla właścicieli i inwestorów wszystkie te informacje mają duże znaczenie praktyczne. Przede wszystkim, jak wspomniano, decyzje o warunkach zabudowy nie będą mogły być sprzeczne z ustaleniami planu ogólnego – zarówno co do funkcji terenu, jak i parametrów zabudowy. Jeżeli plan ogólny dla naszej działki przewiduje np. strefę jednorodzinną z wysokością do 9 m, to nie uzyskamy WZ na budynek wielorodzinny 4-kondygnacyjny. Podobnie miejscowy plan zagospodarowania nie będzie mógł „przeskoczyć” limitów z planu ogólnego. Warto więc wnikliwie przejrzeć projekt planu ogólnego dla swojej nieruchomości i zawczasu zareagować, jeśli widzimy niekorzystne zapisy. Pamiętajmy też, że ogólna przychylna dyspozycja planu ogólnego nie gwarantuje automatycznie pełnej możliwości zabudowy. Nawet jeśli działka w planie ogólnym jest ujęta w strefie dopuszczającej zabudowę mieszkaniową, gmina w ramach uchwalania szczegółowego planu miejscowego może zdecydować inaczej co do konkretnej działki – np. przeznaczyć ją pod zieleń czy usługi, jeśli mieści się to w przyjętym dla strefy profilu funkcjonalnym. Plan ogólny wyznacza maksymalny potencjał terenu, ale rzeczywiste przeznaczenie działki doprecyzuje plan miejscowy w granicach wyznaczonych przez plan ogólny.

Obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ) – klucz do możliwości zabudowy poza planem miejscowym

Jednym z najważniejszych nowych pojęć, które wprowadza plan ogólny, jest obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ). Jest to koncepcja ściśle powiązana z decyzjami WZ i ma ogromne znaczenie dla właścicieli działek, które nie są objęte miejscowym planem. W uproszczeniu, obszar OUZ to teren istniejącej zabudowy, który gmina uzna za możliwy do dogęszczenia dodatkowymi budynkami. Celem jest ograniczenie rozlewania się zabudowy na tereny czyste (pola, łąki) i skierowanie nowej zabudowy na obszary już zurbanizowane (uzupełnienie luk w zabudowie).

Jak wyznacza się OUZ? Ministerialne rozporządzenie określa dokładne kryteria techniczne, ale ogólna zasada brzmi: obszar może być uznany za uzupełnienia zabudowy, jeśli znajduje się tam pewna minimalna liczba istniejących budynków w bliskiej odległości od siebie. W praktyce wymagane jest skupisko co najmniej 5 budynków, przy czym odległości między nimi nie mogą przekraczać 100 metrów. Na podstawie obrysów tych budynków (powiększonych o bufor 50 m, z pewnymi korektami) wyznacza się granice obszaru OUZ. Tak wytyczone obszary obejmują zatem wsie, osiedla i inne skoncentrowane skupiska zabudowań. OUZ służy dogęszczaniu zabudowy tam, gdzie ona już występuje – jak sama nazwa wskazuje, chodzi o “uzupełnienie” istniejącej tkanki.

Dlaczego OUZ jest tak ważny? Ponieważ od niego zależy, czy na danym terenie da się uzyskać decyzję o warunkach zabudowy po wejściu w życie planu ogólnego. Zgodnie z nowymi przepisami, po uchwaleniu planu ogólnego właściciele działek będą mogli realizować nowe inwestycje tylko: (a) jeżeli działka jest objęta obowiązującym planem miejscowym przewidującym zabudowę, lub (b) jeśli dla działki można wydać decyzję WZ, a to będzie możliwe wyłącznie wtedy, gdy działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym. Mówiąc wprost: działki poza obszarem OUZ utracą możliwość zabudowy w trybie decyzji WZ. Właściciel takiej nieruchomości, nie mając planu miejscowego ani możliwości uzyskania WZ, będzie musiał czekać, aż gmina uchwali plan miejscowy zgodny z planem ogólnym – co może zająć wiele lat albo w ogóle nie nastąpić w przewidywalnym czasie. Jest to zasadnicza zmiana w stosunku do poprzednich lat, gdy WZ można było uzyskać praktycznie na każdą działkę spełniającą podstawowe warunki (sąsiedztwo zabudowy, dostęp do drogi, media itp.).

Dla właścicieli działek nieobjętych planem miejscowym status “w OUZ czy poza OUZ” staje się więc fundamentalny. Ci, których nieruchomości znajdą się w obszarze uzupełnienia zabudowy, będą mogli nadal ubiegać się o decyzję WZ i tym samym realizować inwestycje na dotychczasowych zasadach (oczywiście z uwzględnieniem nowych standardów urbanistycznych z planu ogólnego). Co więcej, umieszczenie działki w OUZ przyniesie jeszcze jedną korzyść: jeśli jest to grunt rolny klasy I-III, nie będzie wymagane uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia tego gruntu pod zabudowę. Nowe przepisy zwalniają bowiem właścicieli działek w OUZ z obowiązku odralniania najlepszych gruntów rolnych przy ubieganiu się o WZ – usunięto w ten sposób istotną barierę biurokratyczną, która dotąd często blokowała zabudowę na żyznych glebach.

Z kolei właściciele działek poza OUZ muszą liczyć się z tym, że nie uzyskają decyzji o warunkach zabudowy po uchwaleniu planu ogólnego. Ich nieruchomości formalnie nadal mogą być wykorzystane pod zabudowę, ale droga do tego wiedzie wyłącznie przez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu zgodnego z ustaleniami planu ogólnego. Niestety procedura planu miejscowego jest długotrwała i kosztowna, a gminy zazwyczaj priorytetowo traktują obszary rozwojowe wskazane w planie ogólnym lub mające znaczenie publiczne. Jeśli nasza działka leży w szczerym polu, które w planie ogólnym pozostanie strefą rolną/otwartą (poza OUZ), realnie szanse na szybkie uzyskanie prawa do zabudowy są niewielkie. W takiej sytuacji warto rozważyć albo długoterminowo zmianę przeznaczenia (np. inicjując plan miejscowy na swój koszt, o ile gmina się zgodzi), albo zmianę planów co do wykorzystania działki.

Czy gmina może dowolnie wyznaczyć OUZ? Rozporządzenie wskazuje metodologię, która dość precyzyjnie wyznacza granice OUZ na podstawie istniejącej zabudowy. Jednak przepisy dają gminom pewną elastyczność – mogą one powiększyć lub pomniejszyć obszar OUZ względem wyniku czysto technicznego. Poszerzenie OUZ (czyli sięgnięcie trochę dalej niż 50 m od ostatnich budynków) jest ograniczone wzorem z rozporządzenia – definiuje on maksymalny dodatkowy zasięg. Gmina może również postanowić, że zawęzi obszar OUZ – np. wyłączając pewne fragmenty mimo że spełniają kryteria zabudowy – jeśli uzna to za zgodne z lokalnymi uwarunkowaniami i polityką przestrzenną. Ustawodawca pozostawił tu pewne pole do interpretacji: pojęcie "lokalnych uwarunkowań" i "polityki przestrzennej" nie jest zdefiniowane, więc w praktyce samorząd może mieć sporą swobodę w kształtowaniu granic OUZ. Dla właścicieli oznacza to, że warto pilnować procesu planistycznego – np. zgłaszać wnioski, by ich teren włączyć do OUZ, jeśli spełnia warunki, bo gmina nie ma obowiązku robić tego automatycznie.

Obszary zabudowy śródmiejskiej (OZŚ) to drugie nowe pojęcie, które może pojawić się w planie ogólnym. Dotyczy ono centrów miast i ma związek z realizacją polityki mieszkaniowej (np. ułatwienia w realizacji zabudowy śródmiejskiej, większe gęstości zabudowy itp.). OZŚ są jednak zagadnieniem specyficznym dla większych miast i nie mają tak bezpośredniego wpływu na możliwość uzyskania WZ przez indywidualnych właścicieli jak OUZ, dlatego nie rozwijamy tego tematu szczegółowo.

Skutki praktyczne dla właścicieli działek i inwestorów

Wprowadzenie planów ogólnych drastycznie zmienia uwarunkowania planowania inwestycji. Każdy właściciel działki, inwestor czy deweloper powinien przeanalizować, co ta reforma oznacza dla jego obecnych lub przyszłych zamierzeń.

Jeśli masz działkę z miejscowym planem…

Dla nieruchomości już objętych miejscowym planem zagospodarowania (MPZP) sytuacja jest stosunkowo stabilna. Wejście w życie planu ogólnego nie unieważnia obowiązujących planów miejscowych – nadal można realizować inwestycje zgodnie z zapisami MPZP tak jak dotychczas. Plan ogólny będzie musiał co prawda uwzględnić przeznaczenia terenów z tych planów (np. jeśli działka ma w planie miejscowym zabudowę mieszkaniową, plan ogólny powinien ująć ją w strefie z zabudową mieszkaniową), ale nawet jeśli tego nie zrobi, to do czasu zmiany planu miejscowego obowiązuje stan prawny z MPZP. Krótko mówiąc – masz plan miejscowy pozwalający budować dom czy osiedle, możesz budować (uzyskując pozwolenie na budowę). W przyszłości, gdy gmina będzie zmieniać plan miejscowy, będzie musiała dostosować go do planu ogólnego, ale na tę chwilę istniejący plan miejscowy daje Ci bezpieczeństwo.

Warto jednak sprawdzić projekt planu ogólnego, czy przewiduje kontynuację dotychczasowego przeznaczenia. Jeśli np. mamy działkę z planem miejscowym pod usługi, a plan ogólny niespodziewanie obejmie ją strefą zieleni (otwartą), to sygnał, że docelowo gmina może planować zmianę przeznaczenia tego terenu. Co prawda do czasu zmiany planu miejscowego wciąż możemy realizować usługi (stary plan działa), ale długoterminowo warto rozważyć udział w procedurze planu ogólnego – zgłoszenie uwag, aby plan ogólny był spójny z naszym planem miejscowym. Na szczęście w przypadku terenów budowlanych ustawa wymaga pewnej spójności: obszary przeznaczone w planach miejscowych pod zabudowę mieszkaniową muszą zostać uwzględnione przy wyznaczaniu stref mieszkaniowych w planie ogólnym. Ten wymóg chroni właścicieli działek budowlanych przed drastycznym “odrolnieniem” ich terenów w planie ogólnym.

Jeśli masz działkę bez planu miejscowego…

Tutaj zmiany są największe. Jak już szczegółowo omówiliśmy, po uchwaleniu planu ogólnego możliwość zabudowy takiej działki zależeć będzie od tego, czy znajdzie się ona w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ). Jeżeli TAK – wciąż będzie można starać się o decyzję WZ na dotychczasowych zasadach. Jeżeli NIE – uzyskanie WZ stanie się niemożliwe. Właściciel będzie musiał czekać na miejscowy plan.

Przeanalizujmy skutki obu scenariuszy:

• Działka w OUZ: Możesz ubiegać się o warunki zabudowy i realizować inwestycję podobnie jak dotąd. Decyzja WZ będzie jednak musiała być zgodna z planem ogólnym – tzn. z funkcją i parametrami przypisanymi danej strefie. Przykładowo, jeśli Twój teren w planie ogólnym to strefa MN (mieszkaniowa jednorodzinna) z wysokością do 9 m, to WZ dostaniesz tylko na dom jednorodzinny do 9 m wysokości. Dobra informacja: jeśli Twoja działka była gruntem rolnym wysokiej klasy, umieszczenie jej w OUZ zwalnia z obowiązku uzyskania zgody na odrolnienie przy ubieganiu się o WZ – to ułatwia procedurę. Ogólnie, właściciele działek w OUZ mogą czuć się względnie bezpiecznie – ustawodawca zadbał, by istniała kontynuacja możliwości zabudowy terenów już zurbanizowanych, nawet jeśli nie mają one uchwalonych planów miejscowych.

• Działka poza OUZ: Niestety, nie uzyskasz decyzji WZ dla nowej inwestycji po wejściu planu ogólnego. Pozostaje czekać na uchwalenie miejscowego planu przez gminę. W wielu gminach może to oznaczać wieloletnią perspektywę. Trzeba zdać sobie sprawę, że grunty nieobjęte OUZ to z reguły tereny rolnicze, leśne, przyrodnicze – czyli takie, gdzie gmina nie planuje rozwoju zabudowy w najbliższym czasie. Owszem, plan ogólny nie jest "na zawsze" – można go zmieniać, więc być może za 5-10 lat gmina poszerzy strefy rozwojowe. Na ten moment jednak takie działki zostaną zamrożone inwestycyjnie. Właściciel może ewentualnie sam inicjować sporządzenie planu miejscowego na swój koszt (co wymaga uchwały rady gminy o przystąpieniu do planu – nie zawsze łatwej do uzyskania, zwłaszcza gdy koliduje to z nowo uchwalonym planem ogólnym). Alternatywnie, jeśli działka ma walory inwestycyjne, można próbować zainteresować gminę partnerstwem w ramach nowych narzędzi (np. zintegrowany plan inwestycyjny z umową urbanistyczną, który pozwala uchwalić plan miejscowy dla konkretnej inwestycji w porozumieniu z inwestorem). To jednak opcja głównie dla dużych deweloperów; dla przeciętnego właściciela prywatnego pozostaje raczej czekanie lub sprzedaż gruntu (choć poza OUZ wartość działki jako budowlanej spada).

Podsumowując, posiadacze działek niezabudowanych, bez planu miejscowego powinni bardzo uważnie śledzić prace nad planem ogólnym w swojej gminie. Od ustaleń tego planu zależy, czy ich grunt będzie w ogóle budowlany w przewidywalnej przyszłości, a jeśli tak – to jaki rodzaj zabudowy i jaką drogą (WZ czy plan miejscowy) będzie można na nim zrealizować. W dalszej części artykułu wskazujemy, jak można wpłynąć na kształt planu ogólnego i zabezpieczyć swoje interesy.

Jeśli masz już wydaną decyzję WZ lub pozwolenie na budowę…

Osoby, które dysponują aktualną (ostateczną) decyzją o warunkach zabudowy albo ważnym pozwoleniem na budowę dla swojej inwestycji, mogą odetchnąć z ulgą. Uchwalenie planu ogólnego nie unieważni wydanych wcześniej decyzji WZ ani pozwoleń – zachowują one ważność, a inwestycję będzie można zrealizować na ich podstawie nawet jeśli jest sprzeczna z nowym planem ogólnym. Innymi słowy, jeśli ktoś ma WZ-kę na dom na swojej działce (uzyskaną przed wejściem planu ogólnego) albo pozwolenie na budowę, to plan ogólny “przejdzie obok” – oczywiście może on oznaczyć działkę jako np. teren zieleni, ale to nie pozbawi ważności wcześniej nabytych uprawnień do zabudowy. Warunek jest taki, że decyzja WZ musi się uprawomocnić przed wejściem w życie planu ogólnego (a od 2026 r. dodatkowo przed upływem 5 lat od jej uprawomocnienia, żeby nie wygasła). W praktyce zatem, kto ma w ręku WZ lub pozwolenie – może spać spokojnie, a przynajmniej do czasu, gdy miną terminy ważności tych decyzji.

Jak się przygotować? – rekomendacje dla właścicieli, inwestorów i deweloperów

Reforma planistyczna stawia przed właścicielami nieruchomości i inwestorami nowe wyzwania. Poniżej przedstawiamy kilka praktycznych wskazówek, jak zabezpieczyć swoje interesy w obliczu wprowadzania planów ogólnych:

• Monitoruj działania gminy: Sprawdzaj regularnie Biuletyn Informacji Publicznej (BIP) swojej gminy oraz komunikaty na jej stronie internetowej. Gmina ma obowiązek ogłosić podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego, a także poinformować o terminie i sposobie składania wniosków do planu. Informacje te publikowane są m.in. w BIP, w miejscowej prasie oraz poprzez obwieszczenia na terenie gminy. Jeżeli Twoja gmina jeszcze nie rozpoczęła procedury planu ogólnego – pilnuj, kiedy to nastąpi.

• Złóż wniosek do planu ogólnego: Każdy zainteresowany ma prawo złożyć wniosek do planu ogólnego na etapie początkowym prac (nie trzeba być właścicielem danej działki, choć oczywiście właściciele mają największą motywację). Po uchwale o przystąpieniu do planu jest wyznaczany termin (minimum 21 dni od ogłoszenia) na składanie wniosków. Nie przegap tego terminu! Wnioski złożone po terminie pozostaną bez rozpatrzenia. Wniosek składa się na urzędowym formularzu (dostępnym online), który pozwala wskazać, jakiej strefy planistycznej i jakich parametrów zabudowy oczekujemy dla naszej działki. Przemyśl swoje potrzeby i potencjał działki – czy chciałbyś tam dom jednorodzinny, a może budynek wielorodzinny lub usługi? Jak wysoką zabudowę planujesz, jaką powierzchnię zabudowy? Te informacje należy zawrzeć we wniosku. Warto uzasadnić swoje postulaty (np. wskazać, że działka leży wśród istniejącej zabudowy, więc powinna trafić do OUZ i strefy mieszkaniowej) oraz dołączyć mapę z oznaczeniem terenu. Dobrze przygotowany wniosek zwiększa szanse, że gmina przychyli się do naszej propozycji przeznaczenia terenu. Pamiętaj, że wniosek musi fizycznie dotrzeć do urzędu przed upływem terminu – liczy się data wpływu, nie stempla pocztowego.

• Śledź projekt planu i składaj uwagi: Po etapie sporządzenia projektu planu ogólnego nastąpi jego wyłożenie do publicznego wglądu wraz z uzasadnieniem. Gmina ogłosi ten fakt podobnie jak zbieranie wniosków. Koniecznie zapoznaj się z projektem – sprawdź, jak oznaczono Twoją działkę, jakie strefy i parametry jej przypisano. Jeśli uznasz, że projekt jest dla Ciebie niekorzystny (np. działka nie trafiła do OUZ, albo parametry zabudowy są zbyt restrykcyjne), masz prawo złożyć uwagi do projektu planu w trakcie wyłożenia. To druga – i ostatnia – okazja, by wpłynąć na treść planu. Uwagi składa się pisemnie, a władze gminy muszą się do nich odnieść przed uchwaleniem planu. Warto z tego narzędzia skorzystać, zwłaszcza jeśli wcześniej nasz wniosek nie został uwzględniony.

• Uzyskaj decyzję WZ zawczasu (jeśli to możliwe): Jeżeli planujesz w najbliższym czasie inwestycję na działce bez planu miejscowego, a obawiasz się, że nowe ustalenia planu ogólnego mogą ograniczyć Twoje plany – rozważ wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy już teraz, przed uchwaleniem planu ogólnego. Wydana decyzja WZ zabezpieczy Twoje uprawnienia (pod warunkiem że stanie się ostateczna przed wejściem w życie planu ogólnego). Eksperci radzą, aby złożyć wniosek najpóźniej do 30 czerwca 2026 r. – po tej dacie studium straci ważność, a brak planu ogólnego uniemożliwi wydanie WZ. Oczywiście najlepiej nie zwlekać do ostatniej chwili, zwłaszcza jeśli prace nad planem ogólnym w Twojej gminie są zaawansowane (bo plan może wejść w życie wcześniej). Pamiętaj jednak, że nawet uzyskana WZ-ka nie gwarantuje pełnej dowolności zabudowy – jeśli plan ogólny wejdzie w życie zanim zdążysz złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, będzie on oceniany pod kątem zgodności z nowym planem. Niemniej posiadanie WZ przed planem ogólnym da Ci przynajmniej prawo do realizacji inwestycji na starych zasadach, w okresie przejściowym, a decyzja ta zachowa ważność (bezterminowo, jeśli uprawomocni się przed 2026 r.).

• Deweloperzy – planujcie strategię z wyprzedzeniem: Firmy deweloperskie i inwestorzy instytucjonalni muszą brać pod uwagę, że lokalizacja inwestycji będzie podlegać nowym ograniczeniom. Przy wyszukiwaniu gruntów pod projekty konieczne stanie się sprawdzenie, czy teren jest w planie ogólnym przewidziany pod zabudowę i jakiego rodzaju (strefa, profil) oraz czy mieści się w OUZ, by ewentualnie móc uzyskać WZ. Nabywanie gruntów “pod inwestycję” na terenach, które plan ogólny pozostawi jako rolne/otwarte bez perspektywy zabudowy, będzie obarczone ogromnym ryzykiem. Strategia inwestycyjna powinna zakładać czynny udział w planowaniu: duzi inwestorzy już teraz współpracują z gminami przy tworzeniu planów ogólnych, zgłaszając wnioski i uwagi, aby zabezpieczyć możliwość realizacji swoich projektów. W razie konieczności warto korzystać z nowych instrumentów, takich jak umowa urbanistyczna i zintegrowany plan inwestycyjny, które pozwalają gminie i inwestorowi wspólnie uchwalić plan miejscowy dla konkretnej inwestycji z zagwarantowaniem wzajemnych zobowiązań (np. inwestor sfinansuje infrastrukturalnie, a gmina uchwali plan pod jego projekt). Takie narzędzia mogą otworzyć drogę do zabudowy terenów poza OUZ, jednak wymagają dodatkowego wysiłku i porozumienia z samorządem.

• Konsultuj się z ekspertami: Nowe przepisy są skomplikowane i w praktyce ich zastosowanie może rodzić wiele pytań. Nie wahaj się korzystać z porad prawników specjalizujących się w nieruchomościach i planowaniu przestrzennym. Mogą oni pomóc w przygotowaniu skutecznego wniosku do planu ogólnego czy znalezieniu optimalnej ścieżki dla planowanej inwestycji. Jak wskazują autorzy branżowych analiz, w wielu przypadkach indywidualne doradztwo może uchronić przed popełnieniem kosztownych błędów lub przegapieniem ważnych terminów.

Na koniec, miejmy na uwadze, że reforma planistyczna ma służyć nam wszystkim – uporządkowaniu przestrzeni, zahamowaniu rozproszonej zabudowy, lepszemu planowaniu infrastruktury. Jednak okres przejściowy zawsze bywa trudny. Dlatego tak ważne jest, by być aktywnym i świadomym uczestnikiem procesu planowania. Właściciele działek, deweloperzy i inwestorzy mają narzędzia, by wpłynąć na kształt planów ogólnych – warto z nich skorzystać, zamiast biernie czekać na decyzje władz. Dzięki temu plan ogólny może stać się nie zagrożeniem, a szansą – szansą na zrównoważony rozwój gminy, który pogodzi interes publiczny z rozsądnym wykorzystaniem prywatnych gruntów.

Źródła:

• Agnieszka Grabowska-Toś, “Ściąga z przepisów. Plan ogólny gminy” – poradnik ekspercki (2024).

• Ustawa z 7 lipca 2023 o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 poz. 1688) – wprowadzenie planu ogólnego gminy.

• Ustawa z 4 kwietnia 2025 o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2025 poz. 527) – wydłużenie terminu uchwalenia planów ogólnych do 1 lipca 2026.

• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – informacje o reformie planowania przestrzennego.

• Serwisy branżowe: (Z. Kaliska-Borowicz, 2025); (A. Janicka, 2024); BakterTilly.pl (2025).

• Rozporządzenie Ministra RiT z 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy (Dz.U. 2023 poz. 2758) – zakres danych planu ogólnego.

• Rozporządzenie Ministra RiT z 26 kwietnia 2023 r. w sprawie OUZ (Dz.U. 2024 poz. 729) – kryteria wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy.