Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego (19%) od sprzedaży nieruchomości powstaje przede wszystkim wtedy, gdy sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia. Mówiąc ściślej, chodzi o pięć pełnych lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została kupiona lub wybudowana. Zgodnie z przepisami, osoba fizyczna, która sprzedała dom, mieszkanie lub działkę przed upływem takiego 5-letniego okresu, musi rozliczyć się z fiskusem z uzyskanego dochodu z tej sprzedaży – podatek wynosi 19% od osiągniętego dochodu (1). Po upływie 5 lat od zakupu nieruchomości sprzedający nie musi płacić tego podatku – niezależnie od ceny, za jaką sprzeda nieruchomość, taka transakcja jest już zwolniona z daniny na rzecz państwa (1).

Jak liczyć okres 5 lat? Kluczowe jest tu wspomniane liczenie od końca roku kalendarzowego. Przykładowo, jeśli kupiłeś mieszkanie w lipcu 2023 roku, to pięcioletni okres minie dopiero z końcem roku 2028, więc sprzedaż tego mieszkania bez podatku będzie możliwa od stycznia 2029 roku (1). Innymi słowy, zawsze dodaj pełne lata od 1 stycznia roku następnego po zakupie. Ta zasada sprawia, że faktyczny okres między zakupem a bezpodatkową sprzedażą może wynosić nieco ponad 5 lat (w skrajnym przypadku prawie 6 lat, jeśli nieruchomość nabyto na początku stycznia danego roku).

Podatek płaci sprzedający jako osoba fizyczna. Ważne jest, że omawiany podatek dotyczy wyłącznie sprzedającego będącego osobą fizyczną – to on uzyskał dochód ze sprzedaży i to on rozlicza się z urzędem skarbowym. Kupujący żadnego podatku dochodowego z tego tytułu nie płaci. Warto dodać, że jeśli sprzedajesz nieruchomość w ramach działalności gospodarczej (np. jest to lokal wprowadzony do ewidencji firmy lub zajmujesz się handlem nieruchomościami profesjonalnie), zasady opodatkowania są inne. Dochód ze sprzedaży nieruchomości firmowej zalicza się do przychodów z działalności gospodarczej i przedsiębiorca nie korzysta z opisanego zwolnienia 5-letniego – sprzedaż takiej nieruchomości po dowolnym czasie podlega opodatkowaniu w ramach PIT lub CIT firmy (co oznacza, że 5-letnia ulga dotyczy tylko majątku prywatnego osoby fizycznej).

Kiedy nie zapłacisz podatku? Ulgi i wyjątki

Nie w każdym przypadku sprzedaży nieruchomości zapłacisz podatek. Polski system podatkowy przewiduje kilka sytuacji, w których transakcja jest zwolniona z podatku dochodowego. Oto najważniejsze z nich (2):

• Sprzedaż po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości – jeśli od końca roku, w którym kupiłeś (lub wybudowałeś) nieruchomość, minęło 5 pełnych lat, sprzedaż jest zwolniona z podatku. Nie musisz wtedy odprowadzać 19% podatku od zysku, nawet jeśli zarobisz na sprzedaży znaczną kwotę. Przykład: kupiłeś mieszkanie w 2017 roku, więc od 1 stycznia 2023 możesz je sprzedać bez podatku.

• Sprzedaż nieruchomości bez zysku (ze stratą lub po cenie zakupu) – podatek dochodowy jest pobierany wyłącznie od dochodu ze sprzedaży. Jeżeli nie osiągniesz dochodu, to nie ma podstawy opodatkowania. Oznacza to, że gdy sprzedasz nieruchomość za cenę równą lub niższą od sumy kosztów jej nabycia, podatku nie będzie. Przykładowo, jeśli kupiłeś działkę za 100 tys. zł, a kilka lat później sprzedałeś ją również za 100 tys. zł (albo taniej), nie zarobiłeś na transakcji – nie powstał dochód do opodatkowania, więc nie zapłacisz podatku. Uwaga: Mimo braku podatku, sprzedaż przed upływem 5 lat wciąż wymaga złożenia zeznania rocznego (należy wykazać transakcję, nawet jeśli dochód wyniósł 0 zł).

• Ulga mieszkaniowa (wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe) – jest to najważniejsza ulga pozwalająca uniknąć podatku, nawet jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat i osiągasz dochód. Ulga polega na tym, że dochód ze sprzedaży będzie zwolniony z opodatkowania w takiej proporcji, w jakiej środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży (2)(4). Mówiąc prościej: jeśli całość uzyskanego przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania wydasz na cele mieszkaniowe, cały dochód będzie zwolniony z podatku. Jeżeli wydasz tylko część – zwolniona zostanie odpowiednia część dochodu, a od reszty zapłacisz 19% podatku. Warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż (4). Wydatki muszą być poniesione na tzw. własne cele mieszkaniowe podatnika i należy je odpowiednio udokumentować.

  Co zalicza się do własnych celów mieszkaniowych? Ustawa i interpretacje podatkowe wskazują katalog wydatków mieszkaniowych, m.in.: zakup innego mieszkania lub domu jednorodzinnego, zakup gruntu pod budowę domu, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, rozbudowę, przebudowę lub remont własnego domu czy mieszkania, a także spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, który został zaciągnięty na sfinansowanie Twoich potrzeb mieszkaniowych. Ważne, by wydatki te służyły zaspokojeniu Twoich potrzeb mieszkaniowych (nie np. kupno mieszkania dla kogoś innego) i by zostały faktycznie poniesione w wymaganym terminie. Dokumentami potwierdzającymi mogą być akty notarialne zakupu, faktury za materiały i usługi remontowe, potwierdzenia spłaty kredytu itp. Pamiętaj, że nawet korzystając z ulgi mieszkaniowej, musisz poinformować urząd skarbowy o zamiarze skorzystania z niej, składając odpowiednią deklarację roczną. Szczegóły na temat rozliczenia ulgi omawiamy w dalszej części.

• Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny – tutaj przepisy również przewidują ułatwienie. Jeśli odziedziczyłeś nieruchomość, która została kiedyś kupiona lub zbudowana przez spadkodawcę, to 5-letni okres liczony jest od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę (2)(5). Oznacza to, że jako spadkobierca możesz często sprzedać odziedziczony majątek bez podatku niemal od razu, o ile spadkodawca posiadał go przynajmniej 5 lat przed śmiercią. Przykład: Twoi rodzice kupili dom w 2010 roku, a Ty odziedziczyłeś go w 2022. Jeśli zdecydujesz się go sprzedać w 2023 roku, nie zapłacisz podatku od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości, ponieważ poprzedni właściciele (rodzice) byli właścicielami ponad 5 lat (5). Podobna zasada obowiązuje przy darowiźnie – okres posiadania liczony jest od daty nabycia przez darczyńcę. Dzięki tym regulacjom wielu spadkobierców i obdarowanych unika podatku, choć należy pamiętać, że niezależnie od tego może wystąpić podatek od spadków i darowizn (to odrębna danina, której zwolnienia to inny temat).

• Sprzedaż po rozwodzie lub śmierci współmałżonka (majątek wspólny) – jeszcze do niedawna osoby, które nabyły nieruchomość w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, a następnie stały się jedynymi właścicielami (wskutek rozwodu lub dziedziczenia po małżonku), musiały liczyć 5 lat od momentu podziału majątku lub śmierci współmałżonka. Obecnie przepisy są korzystniejsze. Jeśli kupiłeś nieruchomość wspólnie z małżonkiem, to w razie rozwodu albo śmierci małżonka pięcioletni okres nadal liczysz od daty pierwotnego nabycia do majątku wspólnego. Dzięki temu rozwodnicy i wdowcy nie są zmuszani do czekania kolejnych 5 lat od działu majątku – mogą sprzedać nieruchomość bez podatku tak, jakby wciąż obowiązywała data zakupu przez małżeństwo (co bywa bardzo korzystne).

Podsumowując, podatek od sprzedaży nieruchomości jest pobierany tylko w sytuacji, gdy spełnione są dwa warunki łącznie: sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia i sprzedaż przynosi dochód (zysk). Jeśli któryś z tych warunków nie wystąpi – nie płacisz podatku. Dodatkowo nawet gdy podatek normalnie by wystąpił, możesz go legalnie uniknąć dzięki uldze mieszkaniowej pod warunkiem właściwego rozliczenia.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek wynosi 19% od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Dochód to natomiast różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania (czyli kosztami, które poniosłeś, aby tę nieruchomość nabyć lub ulepszyć). Wzór można zapisać następująco:

dochód = przychód ze sprzedaży – koszty uzyskania przychodu (zakupu i nakładów inwestycyjnych)

Jeżeli nieruchomość była wcześniej wykorzystywana w działalności (np. wynajmowana i amortyzowana), do dochodu dodaje się odpisy amortyzacyjne dokonane podczas posiadania – dla większości osób prywatnych ten element nie wystąpi, chyba że prowadzili ewidencję środków trwałych przy wynajmie.

Przychód ze sprzedaży to po prostu cena, jaką uzyskałeś od kupującego, pomniejszona o koszty sprzedaży, np. opłatę notarialną za sporządzenie aktu, prowizję zapłaconą agencji nieruchomości pośredniczącej w sprzedaży, opłaty sądowe za wypisy aktu itp. (Jeśli sprzedałeś nieruchomość obciążoną kredytem, pamiętaj, że spłata reszty kredytu z ceny sprzedaży nie jest kosztem sprzedaży – przychód to wciąż cała cena uzyskana od kupca, nawet jeśli część tych pieniędzy trafi bezpośrednio do banku.)

Koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości to głównie wszystkie wydatki, które poniosłeś, aby tę nieruchomość nabyć lub zwiększyć jej wartość, pod warunkiem że masz na nie dokumenty. Do typowych kosztów zaliczamy m.in.:

• Cenę nabycia nieruchomości – kwota, jaką zapłaciłeś kupując mieszkanie, dom czy działkę. Jeśli nieruchomość otrzymałeś nieodpłatnie (w spadku, darowiźnie), nie poniosłeś ceny zakupu, więc tego kosztu brak, ale uwzględniasz ewentualnie podatek od spadków i darowizn (jeśli był zapłacony) – patrz niżej.

• Podatki i opłaty związane z nabyciem – np. podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) zapłacony przy zakupie (2% od wartości, gdy kupowałeś na rynku wtórnym), taksa notarialna i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej.

• Prowizje pośredników – jeśli przy zakupie korzystałeś z agencji nieruchomości i zapłaciłeś prowizję, również tę kwotę zaliczysz do kosztów nabycia.

• Nakłady inwestycyjne zwiększające wartość nieruchomości – czyli pieniądze wydane na remont, modernizację, przebudowę lub rozbudowę mieszkania bądź domu. Muszą to być wydatki, które faktycznie podniosły wartość nieruchomości (ulepszyły ją) i zostały poniesione w czasie, gdy byłeś właścicielem. Typowe przykłady to generalny remont, wymiana instalacji, dobudowanie garażu, ocieplenie budynku, instalacja nowej kuchni czy łazienki itp. Istotne, by móc udokumentować te nakłady – najlepiej fakturami VAT imiennymi na Ciebie za materiały i usługi budowlane (w praktyce urzędy wymagają właśnie faktur, rachunki uproszczone mogą nie wystarczyć).

• Koszty przypisane do nieruchomości nabytej w spadku lub darowiźnie – jeżeli sprzedaż dotyczy nieruchomości, którą dostałeś w spadku lub darowiźnie, możesz w kosztach ująć podatek od spadków i darowizn, który zapłaciłeś (o ile był należny) w takiej części, w jakiej wartość sprzedanej nieruchomości była uwzględniona w podstawie opodatkowania tym podatkiem (5). Dodatkowo, możesz też uwzględnić wydatki, które poniósł poprzedni właściciel (spadkodawca) na nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, a także ciężary spadkowe, które spłaciłeś (np. długi spadkowe, zachowki) proporcjonalnie przypadające na tę nieruchomość – to jednak już dość złożone przypadki, wymagające dokumentacji po poprzedniku. W skrócie: przy nieodpłatnie nabytej nieruchomości zwykle Twoje koszty to 0 zł (brak ceny zakupu), więc cały przychód staje się dochodem, ale na szczęście właśnie 5-letni okres liczony od poprzedniego właściciela często zwalnia z podatku, jak opisaliśmy wyżej.

Przykład obliczenia podatku:

Załóżmy, że w 2018 roku kupiłeś mieszkanie za 300 000 zł. W następnych latach wydałeś 70 000 zł na jego remont (posiadasz faktury na materiały budowlane i ekipę remontową). W 2022 roku sprzedałeś to mieszkanie za 450 000 zł, czyli przed upływem 5 lat od nabycia. Policzmy podatek:

• Przychód ze sprzedaży: 450 000 zł (zakładamy dla uproszczenia, że kupujący pokrył koszty notariusza, więc cała cena sprzedaży trafiła do Ciebie).

• Koszty uzyskania przychodu: 300 000 zł (cena zakupu) + 70 000 zł (udokumentowane nakłady na remont) = 370 000 zł kosztów.

• Dochód ze sprzedaży: 450 000 zł – 370 000 zł = 80 000 zł. To kwota, którą realnie zarobiłeś na transakcji.

• Podatek dochodowy 19% od dochodu: 19% × 80 000 zł = 15 200 zł. Tyle wyniesie podatek, który musisz zapłacić do urzędu skarbowego (1)(2).

Jak widać, podatek jest liczony od zysku, a nie od pełnej ceny sprzedaży. Gdybyś w powyższym przykładzie sprzedał mieszkanie bez żadnego zysku – np. za 370 000 zł – dochód wyniósłby 0 zł i podatek też wyniósłby 0 zł (choć obowiązek złożenia deklaracji by pozostał). Z kolei gdy osiągasz zysk, podatek znacząco zmniejsza się dzięki uwzględnieniu kosztów. W naszym przykładzie zamiast płacić 19% od 450 tys. (co dałoby 85 500 zł!), płacisz 19% od 80 tys., czyli wspomniane 15 200 zł.

Uwaga: Jeżeli planujesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej i przeznaczyć te 80 000 zł dochodu (bądź część) na własne cele mieszkaniowe, możesz uniknąć zapłaty całości lub części tego podatku. W przykładzie, gdyby całe 450 000 zł przychodu zostało wydane np. na zakup nowego mieszkania w ciągu 3 lat, to cały dochód 80 000 zł byłby zwolniony z podatku. Gdybyś wydał tylko połowę środków na cele mieszkaniowe, połowa dochodu byłaby zwolniona, a podatek zapłaciłbyś od pozostałych 40 000 zł (co da podatek 7 600 zł). Widzisz więc, jak ulga mieszkaniowa potrafi zredukować albo całkowicie wyeliminować podatek – trzeba jednak spełnić jej warunki i poprawnie to rozliczyć.

Zgłoszenie i zapłata podatku – formalności (PIT-39)

Jeśli sprzedasz nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia, masz obowiązek złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Dotyczy to każdego przypadku takiej sprzedaży – niezależnie od tego, czy ostatecznie wychodzi podatek do zapłaty. Innymi słowy, nawet jeżeli nie musisz płacić podatku (bo np. sprzedałeś bez dochodu albo zamierzasz skorzystać z ulgi mieszkaniowej), deklarację PIT-39 i tak należy złożyć, wykazując w niej przychód, koszty oraz ewentualnie dochód zwolniony. Dzięki temu informujesz urząd skarbowy o zaistniałej transakcji i sposobie jej rozliczenia. Jeżeli sprzedaż jest po upływie 5 lat – nie składasz żadnej deklaracji związanej z tą transakcją (sprzedaż jest poza zakresem PIT).

Termin płatności podatku również mija 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży. Do tego dnia powinieneś nie tylko wysłać deklarację, ale i zapłacić wyliczony podatek (jeśli wynika z zeznania). Przykład: sprzedałeś mieszkanie w 2024 roku – masz czas do 30 kwietnia 2025 r. na rozliczenie (złożenie PIT-39) i wpłatę należnego podatku. Warto nie zwlekać na ostatnią chwilę, a już na początku roku przygotować rozliczenie – szczególnie jeśli korzystasz z ulgi mieszkaniowej, bo trzeba zgromadzić dokumenty potwierdzające wydatki mieszkaniowe. Zeznanie PIT-39 możesz złożyć elektronicznie (np. przez e-Deklaracje lub Twój e-Urząd Skarbowy) lub papierowo w urzędzie. Pamiętaj, że przekroczenie terminu skutkuje odsetkami za zwłokę od niezapłaconego na czas podatku.

Na formularzu PIT-39 wykazujesz: kwotę przychodu ze sprzedaży, sumę kosztów uzyskania, obliczony dochód, a także część dochodu zwolnioną (jeśli korzystasz z ulgi) oraz wyliczony podatek od dochodu podlegającego opodatkowaniu. Jeżeli zadeklarowałeś w PIT-39, że dochód jest zwolniony z uwagi na cele mieszkaniowe, musisz dopilnować wydatkowania pieniędzy w ciągu 3 lat. W przeciwnym razie – gdy nie dotrzymasz warunków ulgi – będziesz musiał złożyć korektę zeznania i dopłacić podatek wraz z odsetkami. Dlatego tak ważne jest, by korzystając z ulgi mieszkaniowej mieć pewność co do swoich planów i pilnować terminów.

Podsumowanie

Podatek od sprzedaży nieruchomości to zagadnienie, o którym powinien pamiętać każdy sprzedający mieszkanie, dom czy działkę. W Polsce stawka tego podatku wynosi 19% i dotyczy zysku ze sprzedaży, ale nie każdy sprzedawca musi go płacić. Kluczowe jest spełnienie warunku 5-letniej karencji od zakupu – po jej upływie sprzedaż jest wolna od podatku. Również sprzedaż nieruchomości bez zysku nie rodzi obowiązku podatkowego. A nawet jeśli sprzedajemy wcześniej niż po 5 latach, to istnieje możliwość legalnego uniknięcia podatku dzięki uldze mieszkaniowej, pod warunkiem że przeznaczymy środki na własne cele mieszkaniowe i poprawnie to rozliczymy. W praktyce oznacza to, że wiele osób sprzedających jedno mieszkanie, aby kupić inne (np. większe lub w innej miejscowości), nie będzie obciążonych podatkiem, o ile dopilnują formalności.

Mamy nadzieję, że ten poradnik rozjaśnił Ci zasady rozliczania sprzedaży nieruchomości. Choć przepisy podatkowe bywają zawiłe, staraliśmy się przedstawić najważniejsze informacje w przystępny sposób. Jeżeli masz dodatkowe pytania lub potrzebujesz pomocy w rozliczeniu – skontaktuj się z Joy Properties. Nasi eksperci chętnie wyjaśnią wszystkie wątpliwości i pomogą Ci bezpiecznie przeprowadzić transakcję sprzedaży, dbając o to, abyś dopełnił wszelkich obowiązków prawnych. Sprzedaż nieruchomości nie musi być stresująca – z odpowiednią wiedzą i wsparciem fachowców unikniesz przykrych niespodzianek, a zysk ze sprzedaży pozostanie w Twojej kieszeni na realizację kolejnych planów mieszkaniowych.

Bibliografia:

1. Compensa.pl – Podatek od sprzedaży nieruchomości - kiedy go zapłacisz? Aktualne stawki (06.01.2025) – wyjaśnienie stawki 19% i zasady 5 lat, przykład obliczenia podatku.

2. Rynekpierwotny.pl – Sprzedaż mieszkania – podatek i inne opłaty (E. Zajączkowska-Klec, 2025) – omówienie legalnych sposobów na uniknięcie podatku (5 lat, brak dochodu, ulga mieszkaniowa, spadek).

3. Podatki.gov.pl – Rozliczenie ze sprzedaży domu/mieszkania (ministerialny poradnik) – definicje przychodu, kosztów, ulgi mieszkaniowej (3 lata na wydatkowanie), obowiązki złożenia PIT-39.

4. Podatki.gov.pl – jw., sekcja dotycząca sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku/darowiźnie – potwierdzenie liczenia 5 lat od nabycia przez spadkodawcę oraz przykłady.

5. Totalmoney.pl – Podatek od sprzedaży nieruchomości 2025 – kto musi go zapłacić i kiedy można go uniknąć – praktyczne przykłady, w tym zasady dla rozwodników i wdowców (zmiany od 2019 r.), oraz przypomnienie o uldze mieszkaniowej (3 lata).