W ocenie konkretnej działki będziemy przeplatać dwie perspektywy: analiza atrakcyjności oraz analiza formalna.
Dostęp i bliskość jeziora
Zasadniczo są trzy sposoby dostępu do jeziora:1. Działka z linią brzegową
Tu koniecznie upewnij się, czy i gdzie na działce możesz budować. Jeśli na obecnych planach nie jest wpisany żaden budynek w pasie przyjeziornym to prawdopodobnie będzie obowiązywać 100 m pas ochronny oddzielający linię brzegową od linii zabudowy.2. Działka z wpisaną notarialnie służebnością drogi prywatnej prowadzącej do jeziora
Sprawdź dobrze oznaczenie drogi i sprawdź, czy służebność jest wieczysta.3. Działka z dostępem do drogi publicznej prowadzącej do jeziora
W tym przypadku warto zweryfikować plany gminne, co do tego dojścia do jeziora, rozbudowy kąpieliska itp. Być może z uroczej cichej zatoczki gmina planuje zrobić publiczne kąpielisko.Czystość jeziora
Tu przedstawiam listę najczystszych jezior Warmii i Mazur według badania Głównego Inspektoratu Ochrony Środowiska – nie jest to kompletna lista, ale wielu z Was może ułatwić zadanie.- Dargin
- Dejguny
- Głębokie
- Gołdopiwo
- Jegocin
- Kirsajty
- Kisajno
- Kołowin
- Kownatki
- Legińskie
- Łaśmiady
- Mój
- Nawiady
- Haleckie
- Probarskie
- Rańskie
- Sasek Wielki
- Śniardwy
- Wukśniki
- Wulpińskie (Tomaszkowskie)
Możliwe przeznaczenie akwenu
Tu wybór w dużej mierze zależy od Twoich upodobań i wizji miejsca, ale czysto inwestycyjnie, poniższe czynniki powinny sprzyjać wzrostowi wartości:- Strefa ciszy – najlepiej z opcją wypłynięcia poza strefę i korzystania z uroków sportów motorowodnych
- Połączenie z szlakiem Wielkich Jezior
- Wielkość akwenu, a w przypadku jezior rynnowych - długość, jezioro wijące się kilometrami, niczym rzeka, podnosi walory turystyczne
- Urozmaicona linia brzegowa
- Wyspy
- Bogate zarybienie
- Połączenie z rzekami
- Łagodne zejście do wody
- Piaszczyste dno
- Niezabudowana linia brzegowa
Cisza
O strefie ciszy na jeziorze już wspomnieliśmy, ale równie ważna jest odległość od ruchliwej drogi. Warto przed zakupem kilka razy przyjechać na działkę, także wtedy, kiedy wiatr wieje od strony pobliskiej trasy szybkiego ruchu. Dobrze sprawdzić również pod tym względem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub przynajmniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego czy nie ma ryzyka powstania w pobliżu hałaśliwego zakładu.Warto również sprawdzić jak bardzo ekstensywna jest polityka leśna w lokalnym nadleśnictwie. Czy tereny leśne otaczające działkę są pod ochroną? A może lada moment piękny las wycięty będzie w pień, a hałas pił regularnie będzie zaburzał wypoczynek?
Może Cię zainteresuje: Ziemia na Mazurach, czy warto w nią inwestować?
Wielkość i kształt działki
Największe wzrosty będą charakteryzowały działki średniej wielkości od 0,2 do 1 hektara o ustawnym kształcie – tu również warto sprawdzić, jakie są możliwości i ograniczenia dotyczące potencjalnych przyszłych podziałów.Działka na Mazurach to nie Rodzinny Ogródek Działkowy – musi dawać poczucie prywatności, komfortu i przestrzeni.
Wiele działek, szczególnie tych z dostępem do jeziora, jest bardzo wąskich i długich, z krótką linią brzegową. Sprawdź czy na tak wąskiej działce możesz postawić dom oraz czy odległość od jeziora będzie wystarczająca. Jeżeli na działce nie stały budynki to zazwyczaj pas ochronny wynosi 100 metrów od jeziora.
Zabudowa jednorodzinna, rekreacja, usługi turystyczne – zapisy w MZMP lub w studium
Dla zwrotu z inwestycji wcale nie jest najlepiej, aby działka była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, chyba że plan został wydany niedawno, a obecny sprzedający nadal sprzedaje ziemię w cenach ziemi rolnej.Ceny atrakcyjnej pod kątem inwestycyjnym ziemi rolnej na Mazurach wahają się między 30 a 60 zł za metr kwadratowy czyli nawet siedmiokrotnie taniej niż ceny działek z warunkami zabudowy. Jeśli kupisz mądrze, ta premia może być Twoja.
Kupując ziemię rolną, po uzyskaniu zgody na warunki zabudowy zyskujemy bardzo wiele. Oczywiście zawsze jest ryzyko, że takich zgód nie dostaniemy, ale są przesłanki, które znacząco zwiększają prawdopodobieństwo. Jest to między innymi :
- Studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego będzie tworzony w przyszłości miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zawierający jasne wytyczne odnośnie funkcji mieszkalnej lub rekreacyjnej danego terenu. Postanowienia studium są wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych.
- Bliskość zabudowy.
- Klasa ziemi pozwalająca na wyłączenie z produkcji rolnej. Decyzji o wyłączeniu z produkcji nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI są jednak pewne wyjątki tu dowiesz się więcej: https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/zezwolenia-koncesje-wpisy-do-rejestru/chce-uzyskac-zezwolenie-koncesje-wpis-do-rejestru-dzialalnosci-regulowanej54/proc_283-wylaczenie-gruntow-z-produkcji-rolniczej.
- Pamiętaj, że interesująca Cię ziemia rolna może podlegać pod prawo pierwokupu ze strony Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Rzadko się zdarza, aby KOWR korzystał z tego prawa, jednak sprzedaż dokonana bezwarunkowo będzie nieważna.
- Upewnij się, czy teren nie podlega planom rewitalizacji lub nie jest objęty pracami archeologicznymi
Las
Obok jezior lasy są niepodważalnym atutem Mazur. Las lasowi nierówny, więc zweryfikuj dobrze, czy otacza Cię hodowlana monokultura czy piękna dzika puszcza z całym swoim bogactwem wynikającym z bioróżnorodności fauny i flory ją tworzących.Sąsiedztwo
- Ludzie i charakter zabudowy. Sąsiedztwo jest ważne w przypadku każdej nieruchomości, ale inwestując w Mazury zwróć szczególną uwagę na wielkość sąsiadujących działek i charakter zabudowy. Zrób wywiad środowiskowy, poznając sąsiadów takich jak Ty, czyli przyjezdnych, ale i tych zamieszkujących te tereny od lat. Jeden lokalny pijaczek, który z jakichś powodów nie pogodził się z utratą ojcowizny może nieźle uprzykrzyć życie.
- Okoliczne wsie i miasta. Najlepiej jeśli są na tyle blisko, że szybki dojazd nie stanowi problemu rowerem i samochodem, a jednocześnie na tyle daleko, aby wszelka ich potencjalna uciążliwość nie dotykała naszej działki.
- Atrakcje turystyczne. Podobnie jak w przypadku wsi i miast. Najlepiej jeśli są na tyle blisko, że podnoszą walor turystyczny naszej działki, ale na tyle daleko, aby tłumy turystów nie przechodziły za naszym płotem.
Czas dojazdu z Warszawy lub innej aglomeracji
Zdecydowanie doradzalibyśmy szukać ziemi na Mazurach Zachodnich, gdzie już nie długo dzięki oddaniu do użytku pełnego odcinka trasy ekspresowej S7, dojazd z Warszawy zajmie krócej niż 2 godziny. Pomyślcie proszę, jak bardzo zwiększa się spektrum potencjalnie zainteresowanych, jeśli odległość umożliwia weekendowe korzystanie z nieruchomości.Fani Wielkich Jezior obecnie muszą dojeżdżać z Warszawy ok. 3,5 godziny, ale za kilka lat po oddaniu trasy Via Baltica, czas ten powinien skrócić się o około godzinę.
Najlepiej więc inwestować w ziemię położoną w odległości 7-20km od szybkich tras. Pzy takiej odległości nie powinno już być żadnego hałasu a komfort dojazdu będzie największy.
Mamy nadzieję, że artykuł okazał się przydatny, przyniósł odpowiedzi i rozwiał wątpliwości. Jeśli nadal masz pytania, skontaktuj się z nami, a postaramy się pomóc.
Zespół JOY PROPERTIES
